近年來，由于房價(jià)高企，房屋成為人們最重要的財(cái)產(chǎn)之一，當(dāng)事人圍繞房屋的爭議愈發(fā)激烈，房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定和分割成為離婚案件中至關(guān)重要的組成部分。現(xiàn)實(shí)中，由于購房時(shí)間、資金來源、還貸情況、產(chǎn)權(quán)登記等情形不一，又與夫妻共同財(cái)產(chǎn)制交織在一起，再加上我國由于歷史原因形成的多種房屋類型，使得離婚案件中房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定及分割極為復(fù)雜。現(xiàn)根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋，同時(shí)結(jié)合司法實(shí)踐及最高法院資深法官的觀點(diǎn)、意見，對(duì)離婚案件中房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及分割的裁判規(guī)則總結(jié)如下：

一、婚前買房

一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，結(jié)婚前已取得房屋產(chǎn)權(quán)證并還清全部貸款的，屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);

一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，結(jié)婚前以還清全部貸款，但結(jié)婚后方取得房產(chǎn)證并登記在自己名下的，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割;

一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，支付了首付款并向銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房屋登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分雙方平均分割，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;

一方婚前以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，原登記在一方名下，后變更登記在雙方名下的(即加名)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與;

婚前雙方共同出資購房，付清全部房款，房屋登記在一方名下，如能證明出資情況，則雙方對(duì)房屋按份共有;如不能證明出資情況，且一方否認(rèn)另一方購房時(shí)有出資，則只能認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);

婚前雙方共同出資購房，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，根據(jù)登記情況認(rèn)定系按份共有或共同共有;

婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在一方名下，婚后共同還貸部分及其所對(duì)應(yīng)的房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其余則按出資情況按份共有;

婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

二、婚后買房

婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房，房屋登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn);

婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房，房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn);

婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，并登記在自己名下的，如并非投資經(jīng)營行為，屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn);

婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與。

三、父母為子女出資買房

父母為子女出資買房現(xiàn)實(shí)中非常多見，情況復(fù)雜。

結(jié)婚前，一方父母為子女出全款買房，結(jié)婚后取得房產(chǎn)證并登記在該方子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);

結(jié)婚前，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，婚后雙方共同還貸，房屋登記在出資方子女名下的，該房屋不能認(rèn)定為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外;

結(jié)婚前，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，婚后雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分則視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外;

結(jié)婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在該方子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);

結(jié)婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在雙方名下的，視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);

結(jié)婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在對(duì)方名下的，除非能夠證明出資方父母明確表示向其子女配偶單方贈(zèng)與，否則視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);

結(jié)婚后，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在出資方子女名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分;

結(jié)婚后，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分;

雙方父母共同為子女出資買房，房屋登記在一方子女名下的，該房屋可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外;

雙方父母共同為子女出資買房，房屋登記在雙方名下的，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);

結(jié)婚后，一方父母出全款買房，房屋登記在該方子女名下，但父母并無將房產(chǎn)贈(zèng)與給子女的意思，而主張只是讓子女掛名登記時(shí)，該房屋不屬于夫妻一方或雙方的財(cái)產(chǎn)，但主張為掛名登記者需對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任。

四、夫妻房產(chǎn)贈(zèng)與

雙方在結(jié)婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定將一方個(gè)人所有的房屋贈(zèng)與另一方，但未辦理公證，亦未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，贈(zèng)與方可以撤銷贈(zèng)與;

雙方在結(jié)婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)一方個(gè)人所有的房屋約定由雙方共有，但未辦理公證，亦未辦理房產(chǎn)加名登記手續(xù)的，贈(zèng)與方可以撤銷贈(zèng)與;

雙方在離婚協(xié)議中約定將共同所有的房屋贈(zèng)與子女，離婚后，即便亦未辦理公證或房產(chǎn)過戶手續(xù)，一方亦不得請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與;

雙方在離婚訴訟中達(dá)成協(xié)議將共同所有的房屋贈(zèng)與子女，經(jīng)人民法院審查確認(rèn)后出具調(diào)解書，離婚后即便未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，一方亦不得請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與。

五、登記在第三方名下房屋的處理

現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素考慮將房屋登記在子女、父母或其他第三人名下。在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，如主張房屋為共有或一方所有，屬于產(chǎn)權(quán)爭議，主張者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。無法提供證據(jù)證明的，需承擔(dān)不利后果。

需格外注意的是將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下的特殊情況，此時(shí)并不意味著未成年子女是該房屋的真正權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示。如確為將該房屋贈(zèng)與未成年子女，則認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)一方暫時(shí)管理;如并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女，則應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割比較適宜。

如果房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方外，還同時(shí)有第三人的名字。實(shí)踐中，法院一般采取如下措施：(1)對(duì)該房屋的分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

六、福利房、房改房、宅基地房等

由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的福利房，房屋登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);

個(gè)人婚前購買的房改房，除當(dāng)事人另有約定外，屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割;

婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買并取得所有權(quán)的房改房，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果登記方主張為其個(gè)人所有，須舉證證明該房改房的取得與對(duì)方并無任何關(guān)系，對(duì)方也未因此利益受損，否則應(yīng)認(rèn)定為共有為宜。此時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)出資的一方適當(dāng)多分;

尚未取得所有權(quán)或只享有部分所有權(quán)的房屋，在離婚訴訟時(shí)，不能對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出判決，只能就房屋的居住、使用權(quán)作出判決。待取得房屋所有權(quán)后可另行訴訟解決;

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，法院不予支持。但購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

一方婚前建造，婚后夫妻雙方共同居住使用的宅基地房，如雙方無相反約定，該房屋屬于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產(chǎn)生的債務(wù)是用婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的，那么得到房產(chǎn)的一方應(yīng)按償還債務(wù)總額的一半給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

一方父母在宅基地上建房為子女結(jié)婚居住使用，如果房屋是以子女的名義報(bào)建的，該屋能否作為子女的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，主要看房屋是在子女婚前建造還是婚后建造。如果是婚前建造，一般視為對(duì)子女個(gè)人的贈(zèng)與，子女的配偶無權(quán)分割。若是婚后建造，一般視為對(duì)子女夫妻雙方的贈(zèng)與，該房屋為子女的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果雙方另有約定的除外。

以戶為單位進(jìn)行審批，并由家庭建造而共同居住的宅基地房，屬于整個(gè)家庭即一戶的共同財(cái)產(chǎn)。在夫妻離婚時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先從中分割出屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)份額，然后對(duì)屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的部分再進(jìn)行分割。

對(duì)于未取得權(quán)屬證書的宅基地房，法院一般不處理所有權(quán)，而只對(duì)房屋的居住或使用權(quán)作出處理;

已取得權(quán)屬證書的宅基地房，由于受到流轉(zhuǎn)的限制，不能通過拍賣、變賣的方式處理，在離婚案件中以判歸一方所有，同時(shí)給予另一方補(bǔ)償為主。

(本文參考了最高法院民一庭韓-玫法官的《婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后發(fā)生形態(tài)變化是否必然導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化》、吳*芳法官的《<婚姻法>司法解釋三適用中的疑難問題》等文章，特此致謝。)

來源：湖南金州律師事務(wù)所?作者：陳*凡?劉高

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