一、離婚了房子該怎么辦?

根據(jù)購(gòu)房款的出資主體、出資形式、房屋取得時(shí)間等因素的不同分割方式也不盡相同。但是對(duì)確定為夫妻雙方共同所有的房產(chǎn)主要遵循以下原則進(jìn)行分割。

1、協(xié)議原則

按照我國(guó)《婚姻法》對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割的當(dāng)事人意思自治原則，夫妻在離婚時(shí)可以對(duì)共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，夫妻雙方可以通過(guò)簽署《離婚協(xié)議書》等書面約定對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋財(cái)產(chǎn)約定歸某一方所有;或者約定房屋財(cái)產(chǎn)歸某一方所有，由所有方對(duì)另一方予以適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)償。

2、財(cái)產(chǎn)均分原則

對(duì)于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，一般予以平均分配，涉及到房屋財(cái)產(chǎn)的情況，如果房屋歸一方所有的，應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方予以相當(dāng)于房屋實(shí)際價(jià)值的一半的貨幣補(bǔ)償。如果該房屋在存在按揭、抵押貸款等，應(yīng)當(dāng)約定該按揭、抵押貸款由誰(shuí)歸還，通常是由房屋所得者一方來(lái)承擔(dān)還款義務(wù)，因此，補(bǔ)償另一方時(shí)應(yīng)當(dāng)按房?jī)r(jià)扣除貸款余額后的凈房?jī)r(jià)的一半計(jì)算。

實(shí)踐中，往往由于按揭或抵押貸款未予償致使在雙方辦理離婚登記后無(wú)法馬上進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。因此，在離婚協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定房屋何時(shí)過(guò)戶，以及一方配合過(guò)戶的附隨義務(wù)，同時(shí)盡量在協(xié)議中約定防止對(duì)方不配合房屋過(guò)戶的制約條款，以確保到時(shí)房屋順利過(guò)戶。另外，在處理房屋財(cái)產(chǎn)的過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的具體情況，適用照顧子女和女方權(quán)益的原則、照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則、照顧生活困難方等原則進(jìn)行處理。

3、競(jìng)價(jià)、評(píng)估及拍賣

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第20條規(guī)定：“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

(2)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。”因此實(shí)踐中，雙方可以采取競(jìng)價(jià)的方式分割房產(chǎn)，價(jià)高者得房，同時(shí)補(bǔ)償對(duì)方一半的凈房?jī)r(jià)。這樣既有利于糾紛的解決，避免久拖不決，也可以照顧雙方利益，保障各方利益的最大化。

二、離婚過(guò)程中，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院如何處理?

人民法院審理離婚案件，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋做出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

三、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循什么原則?

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：

(1)保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià);

(2)轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià);

(3)裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià);

(4)重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià);

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、公平原則

6、謹(jǐn)慎原則(抵押貸款項(xiàng)目)