摘要：城鎮(zhèn)居民因受遺贈(zèng)取得的農(nóng)村老宅應(yīng)如何進(jìn)行登記?

如題：農(nóng)村戶口吳某將宅基地贈(zèng)予城市戶口的李某，如何進(jìn)行宅基地所有權(quán)登記?

一、受遺贈(zèng)人對(duì)遺囑人合法所有的房屋依法享有受遺贈(zèng)權(quán)，其因受遺贈(zèng)取得的房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依法予以登記

農(nóng)村居民在合法取得的宅基地上建造的房屋屬于其合法財(cái)產(chǎn)。在農(nóng)村居民死亡時(shí)，該房屋屬于《繼承法》第三條所規(guī)定的遺產(chǎn)。《繼承法》第十六條第三款規(guī)定：“公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給國家、集體或者法定繼承人以外的人”，法律上將此稱為“遺贈(zèng)”。據(jù)此，李某有權(quán)取得吳某遺贈(zèng)的農(nóng)村房屋的所有權(quán)。不過應(yīng)當(dāng)注意的是，《繼承法》第二十五條第二款規(guī)定：“受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈(zèng)的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈(zèng)。”如果李某在知悉受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)未表示接受遺贈(zèng)，那么就不享有受遺贈(zèng)權(quán)，也就不能取得房屋所有權(quán)。

本案中，李某在吳某去世時(shí)即完全取得該房屋的所有權(quán)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法予以登記，切實(shí)保護(hù)李某的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)指出的是，必須把遺贈(zèng)與“借贈(zèng)與之名行買賣之實(shí)”的行為區(qū)分開來，后者在本質(zhì)上違反了國家禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房的規(guī)定，因此是無效的。

二、根據(jù)“房地一體”的原則與規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并進(jìn)行確權(quán)登記

我國原則上禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，即宅基地使用權(quán)的買賣、贈(zèng)與、出資入股、抵押等原則上均不允許。但是，宅基地上所建房屋與宅基地事實(shí)上不可分割，承認(rèn)和依法保護(hù)城鎮(zhèn)居民因受遺贈(zèng)而取得的農(nóng)村宅基地上房屋的所有權(quán)，就必然要肯定其繼續(xù)使用宅基地的事實(shí)。《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這表明，在房屋所有權(quán)遺贈(zèng)的同時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)也一并移轉(zhuǎn)。盡管現(xiàn)行規(guī)定對(duì)城鎮(zhèn)居民受遺贈(zèng)農(nóng)村房屋所占用宅基地使用權(quán)的登記問題予以明確，但考慮到繼承權(quán)和受遺贈(zèng)權(quán)都是《繼承法》所規(guī)定的同類型權(quán)利，兩者除了權(quán)利人在是否具有法定繼承人資格這一點(diǎn)不同外，并無其他本質(zhì)區(qū)別，故本案也應(yīng)參照國土資源部等部門《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號(hào))中“已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員或城鎮(zhèn)居民因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證”的規(guī)定，對(duì)李某受遺贈(zèng)房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記。

三、加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)居民因受遺贈(zèng)取得的宅基地使用權(quán)的管理

城鎮(zhèn)居民雖有權(quán)依法繼承或受遺贈(zèng)而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，但畢竟不具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，這與宅基地使用權(quán)的福利保障性質(zhì)存在一定沖突，必須加強(qiáng)管理。登記時(shí)應(yīng)當(dāng)參照國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)文件的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”欄中注明“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法受遺贈(zèng)人”等內(nèi)容。宅基地上房屋自然損毀的，應(yīng)當(dāng)依法收回宅基地使用權(quán)。此外，各地可以根據(jù)有關(guān)政策探索實(shí)行宅基地有償使用制度，對(duì)于符合《土地管理法》第六十五條規(guī)定情形的，可以依法收回宅基地使用權(quán)。