【為您推薦】利辛縣律師 新河縣律師 社旗縣律師 于都縣律師 雙流縣律師 古藺縣律師 屏山縣律師

劃撥地是指由國家給予的土地，它沒有作用年限，但使用者不能對(duì)它進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。現(xiàn)在很多企業(yè)會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式來獲得該劃撥地的使用權(quán)，那劃撥地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的效力怎么認(rèn)定?律霸小編為您整理了相關(guān)專業(yè)人士的意見，僅供參考。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來越多的原因

(一)政府陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，從2008年12月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，到2010年1月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再到2011年4月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。上述調(diào)控政策不僅涉及商品房交易市場、銀行信貸的金融市場，還涉及到土地使用權(quán)的出讓市場。這就使得一些開發(fā)商從一級(jí)市場取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)為到二級(jí)市場上尋找目標(biāo)。這就導(dǎo)致一些沒有能力開發(fā)但手中有地的開發(fā)商手中的土地進(jìn)入交易市場。

(二)便面繁瑣的土地交易程序，特別是評(píng)估程序。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;

(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;

(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估;

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，將需要很長的時(shí)間周期，而且一旦在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)直接影響土地使用權(quán)的交易。同時(shí)，政府主管部門對(duì)于雙方申報(bào)的價(jià)格還要組織相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。作為交易雙方來說，交易的成本越低對(duì)雙方就越有利。所以一旦評(píng)估，交易雙方將沒有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以避免繳納繁重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。按照我國稅收征管方面的法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要交納契稅、土地增值稅、營業(yè)稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標(biāo)準(zhǔn)少則幾百萬，多則幾千萬。對(duì)交易雙方來說這種成本是看得見、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會(huì)選擇更有利于自己的方式。

(四)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)簡便，辦理快捷，而且成本較低。一個(gè)正常公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有特殊的要求(比如公告)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更手續(xù)，三天就能辦理完畢。而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)關(guān)在審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只進(jìn)行形式審查，并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，這就給轉(zhuǎn)讓雙方更多的空間。

二、劃撥地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的效力怎么認(rèn)定

由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一些限制條件，而且由于直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須繳納契稅、營業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重，這使得在實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)常不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)，從而使受讓股東獲得對(duì)土地的間接控制權(quán)和利用權(quán)。對(duì)此種行為的法律效力，司法實(shí)踐中主要有兩種意見。

一種意見認(rèn)為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當(dāng)事人的真實(shí)意思為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無法以土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)，因此以另一個(gè)法律行為(轉(zhuǎn)讓股權(quán))掩蓋真意，以實(shí)現(xiàn)同一效果。此外，此種行為惡意規(guī)避國家關(guān)于房地產(chǎn)法(主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定)和稅法的相關(guān)規(guī)定，屬于規(guī)避法律的行為，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

另一種意見認(rèn)為，該行為合法有效，理由在于，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司法所保護(hù)的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，土地仍是原公司的財(cái)產(chǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為彼此之間相互獨(dú)立、毫不相關(guān)。任何股權(quán)變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)控制狀態(tài)的變化，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對(duì)于特定資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力。同時(shí)，稅法制度允許當(dāng)事人在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定的情況下合理避稅。如果認(rèn)定此類行為無效，將會(huì)削弱股權(quán)的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲得被轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司的資產(chǎn)，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)，規(guī)避了在房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡單地得出這樣的結(jié)論。因?yàn)椋?dāng)事人要想取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，其二是間接收購該房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。

目前，法律、法規(guī)對(duì)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但是對(duì)收購房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒有施以同樣嚴(yán)格的限制，所以實(shí)踐中以收購房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達(dá)到受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法屢見不鮮。這的確存在規(guī)避法律的問題，但至少目前這種規(guī)避還是合法的，仍是當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇，至多說是“鉆了法律的空子”。

如果國家認(rèn)為，確實(shí)需要對(duì)此類行為嚴(yán)加調(diào)整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應(yīng)當(dāng)僅因?yàn)楫?dāng)事人規(guī)避了直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律限制，就認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，兩者是不同的法律關(guān)系，須分別判斷。

另外，當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價(jià)，規(guī)避以正常價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導(dǎo)致的合同無效，不是整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格條款無效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當(dāng)事人惡意串通，逃避稅收，損害國家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目補(bǔ)償款等在內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格，依法補(bǔ)繳稅款，并接受處罰。

以上就是小編為您提供的劃撥地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的效力的相關(guān)意見，從以上內(nèi)容我們可以得知，在現(xiàn)實(shí)情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來獲得土地的使用權(quán)的情況越來越常見，相關(guān)的意見認(rèn)為，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來取得土地所有權(quán)確實(shí)是一種比較經(jīng)濟(jì)、便捷的方式，但它應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效的情形下才有合法的效力。