第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效以及依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記的規(guī)定。

　　●立法背景

　　本法第一章規(guī)定了物權(quán)公示的基本原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。本條的規(guī)定，是不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。

　　不動(dòng)產(chǎn)，即土地以及房屋、林木等土地附著物，對(duì)整個(gè)社會(huì)都具有重大的政治意義、經(jīng)濟(jì)意義，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，在各國(guó)都是物權(quán)法最重要的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要意義和作用，又與不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著緊密的聯(lián)系。本條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。這表明，原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，國(guó)外基本有兩種立法體例。一種是登記生效主義，另一種是登記對(duì)抗主義。所謂登記生效主義，即由登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記，不登記者不生效。這種體例為德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等法律所采納，如德國(guó)民法典規(guī)定，為轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)土地的所有權(quán)，為在土地上設(shè)立一項(xiàng)物權(quán)以及轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)物權(quán)或者在該物權(quán)上更設(shè)立其他權(quán)利，如法律沒(méi)有另行規(guī)定時(shí)，必須有權(quán)利人和因該權(quán)利變更而涉及的其他人的合意，以及權(quán)利變更在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失即變更者，非經(jīng)登記，不生效力。瑞士民法典規(guī)定，取得土地所有權(quán)，須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記。我國(guó)土地管理法、擔(dān)保法等法律以及最高人民法院的司法解釋也是采用這種體例。按照這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。登記對(duì)抗主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。但是為交易安全的考慮，法律規(guī)定，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得對(duì)抗第三人。這種體例為日本法律所采納，日本民法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人。我國(guó)民法學(xué)界一般認(rèn)為，這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實(shí)踐效果上，登記生效主義都更為合理。在法理上，因物權(quán)的本質(zhì)特征就是排他性，如果權(quán)利人獲得的物權(quán)不能排他，就不能認(rèn)為其是物權(quán)．因此而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)自然應(yīng)該無(wú)效。因此，絲不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不登記就能夠生效，不合法理。從實(shí)踐意義上講，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)權(quán)利人和相對(duì)人均具有極大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)交易的安全非常不利。物權(quán)法起草過(guò)程中，立法機(jī)關(guān)對(duì)這個(gè)問(wèn)題廣泛征求過(guò)意見(jiàn)。大多數(shù)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的立法體例，同時(shí)，考慮到我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律法規(guī)也體現(xiàn)了這一原則，如城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。土地管理法規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。社會(huì)各方面在實(shí)踐中對(duì)這一原則也較為熟悉。因此，本條作出了上述規(guī)定，這也有利于保持法律的連續(xù)性。

　　●條文解讀

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，最基本的效力表現(xiàn)為，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。例如，當(dāng)事人訂立了合法有效的買賣房屋合同后，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的這個(gè)核心效力的基礎(chǔ)上，還可以派生出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律認(rèn)為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。這既是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。因此，對(duì)信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)，但對(duì)明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利有瑕疵而取得該項(xiàng)權(quán)利的人，法律則不予以保護(hù)。正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有這樣的效力，本章才規(guī)定有異議登記的制度，在發(fā)生登記上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致的情況下，事實(shí)上的權(quán)利人可以進(jìn)行異議登記，將不動(dòng)產(chǎn)登記可能有瑕疵的情況記人登記簿，以對(duì)抗第三人，防止自己利益受到損害。

　　本條規(guī)定，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：一是本條第2款所規(guī)定的，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二是本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力；第二，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力i第二，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。三是，考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國(guó)的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，本法并沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。同時(shí)還規(guī)定，“：t地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求髓記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人，”這里規(guī)定的是“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，而不是“不發(fā)生效力”。地役權(quán)一章規(guī)定．“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”在宅基地使用權(quán)一章，也沒(méi)有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”也就是說(shuō)，宅基地使用權(quán)不以登記24為生效要件。

　　本條第2款規(guī)定，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。本法規(guī)定，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。同時(shí)，在現(xiàn)行法律相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有；城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；野生動(dòng)物資源屬于國(guó)家所有。本款作這樣的規(guī)定，主要是出于兩方面的考慮：第 ，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效，是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。法律明確規(guī)定哪些自然資源屬于國(guó)家所有，比權(quán)利記載于登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)登記薄有著更強(qiáng)的公示力，也就無(wú)需再通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)達(dá)到生效的法律效果。第二，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效，針對(duì)的主要是當(dāng)事人通過(guò)法律行為進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的情況。本款所規(guī)定的國(guó)家依照法律規(guī)定對(duì)自然資源享有所有權(quán)，不屬于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情況，因此也就無(wú)需進(jìn)行登記來(lái)享有所有權(quán)。因而，進(jìn)一步需要說(shuō)明的是，本款只是規(guī)定依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記，至于在國(guó)家所有的土地、森林、海域等自然資源上設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，則需要依法登記生效。

　　關(guān)于本條第2款，在立法征求意見(jiàn)的過(guò)程中，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，這樣規(guī)定不利于對(duì)國(guó)家所有的自然資源的管理，也不利于對(duì)自然資源的利用。建議將其修改為國(guó)家所有的自然資源也應(yīng)登記，并具體規(guī)定由哪個(gè)部門登記、管理、開(kāi)發(fā)和利用。應(yīng)當(dāng)指出，在實(shí)踐中，為了加強(qiáng)對(duì)國(guó)有自然資源的管理和有效利用，有關(guān)管理部門在進(jìn)行對(duì)國(guó)有自然資源的資產(chǎn)性登記。一些法律法規(guī)也有這方面的規(guī)定，如草原法規(guī)定，未確定使用權(quán)的國(guó)家所有的草原，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，并負(fù)責(zé)保護(hù)管理。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，未確定使用權(quán)的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。土地登記規(guī)則規(guī)定，尚未確定土地使用25權(quán)、所有權(quán)的土地，由土地管理部門進(jìn)行登記造冊(cè)，不發(fā)土地證書。但這種資產(chǎn)性登記，與物權(quán)法規(guī)定的作為公示方法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記性質(zhì)上是不同的，它只是管理部門為“摸清家底”而從事的一種管理行為，并不產(chǎn)生物權(quán)法上效力。

　　●相關(guān)規(guī)定

　　《土地管理法》第1l條、第12條；《城市房地產(chǎn)管理法》第35條、第59條、第60條、第6l條。