新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《婚姻法》和《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新的司法解釋所取代。《民法典》施行前的規(guī)定：對(duì)于這種情況，學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐中一般有以下三種觀點(diǎn)：第一種是根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人取得處分權(quán)在債權(quán)人認(rèn)可后或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后，合同才有效。”雖然對(duì)善意取得有相關(guān)規(guī)定，但大多數(shù)學(xué)者和司法實(shí)踐并不承認(rèn)善意取得適用于不動(dòng)產(chǎn)，因此，應(yīng)適用未經(jīng)授權(quán)處置的規(guī)定。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用善意取得。《民法通則實(shí)施意見》第八十九條規(guī)定：“共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共有權(quán)存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般無(wú)效。但是，第三人善意取得有償財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的合法權(quán)益。”這一規(guī)定可以作為適用善意取得的法律依據(jù)，必須以房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)為前提。丙方不知道乙方無(wú)權(quán)處分，但已與乙方以合理對(duì)價(jià)達(dá)成銷售協(xié)議并支付定金。這足以認(rèn)定丙方為善意第三人，符合善意取得的構(gòu)成要件。第三種觀點(diǎn)是，它構(gòu)成明顯的代理。鑒于夫妻之間的特殊身份關(guān)系，第三人C有充分理由認(rèn)為妻子有權(quán)代為處理事務(wù)，與丈夫進(jìn)行交易沒有過錯(cuò)或惡意行為。符合表見代理構(gòu)成要件的，視為買賣合同有效。表見代理制度是傳統(tǒng)民法的重要組成部分，旨在保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，保障民事交易的安全。在我國(guó)大陸法系，表見代理制度是對(duì)私法自治原則（又稱自愿原則或契約自由原則）的補(bǔ)充。我國(guó)《合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人無(wú)代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，對(duì)方有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理人在行為有效時(shí)有代理權(quán)。”根據(jù)本文的理解，表見代理是指行為人無(wú)代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止時(shí)，以被代理人名義進(jìn)行的民事行為。對(duì)方當(dāng)事人有理由相信自己有代理權(quán)的，代理行為有效，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理的法律后果。表見代理的構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1。客觀要求：行為人沒有代理權(quán)，但第三人有理由相信代理人有代理權(quán)。雖然行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止，但行為人與被代理人有一定的事實(shí)聯(lián)系或者法律聯(lián)系，也就是說，存在一定的事實(shí)足以使善意第三人認(rèn)為行為人具有代理權(quán)。

2。主觀要件，即第三人主觀上必須是善意的。所謂誠(chéng)信，是指相對(duì)人不知道或者不應(yīng)該知道行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止。如果對(duì)方當(dāng)事人有過失或者沒有善意，就沒有必要用法律來保護(hù)自己的利益。但是，行為人與委托人之間有著特殊的聯(lián)系，這足以使善意第三人相信自己有權(quán)代理，從而可以與第三人共同行事。本案中，委托人對(duì)善意第三人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任后，可以依法要求行為人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋》第十七條還規(guī)定：“夫妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)享有平等的處理權(quán)利”，其中應(yīng)當(dāng)理解為：（1）夫妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)的處理權(quán)是平等的。因生活需要，任何一方有權(quán)決定如何處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（2） 夫妻非因日常生活需要，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分作出重要決定的，應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。如果另一人有理由認(rèn)為這是夫妻雙方共同意愿的表達(dá)，另一方不得以不同意或不知情為由與善意第三人對(duì)抗。”據(jù)此，根據(jù)上述司法解釋，“夫妻之間的表見代理”應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下兩個(gè)基本要件：

（1）表見代理所處理的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”；

（2）表見代理的實(shí)施僅限于“滿足日常生活需要”。

本案中，乙方無(wú)權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)為丈夫婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；夫妻間的表見代理僅限于“滿足日常生活需要”，本案似乎符合表見代理的條件代理，但乙妻擅自賣房的行為已明顯超出“日常生活需要”的范圍，不宜適用表見代理。甲方在知悉乙方有擅自代理行為后，及時(shí)向第三方作出書面否認(rèn)。無(wú)論從哪個(gè)角度來看，本案中乙方的代理行為都不能被視為“夫妻間的表見代理”。對(duì)善意第三人權(quán)益保護(hù)的幾點(diǎn)建議：通過以上對(duì)無(wú)權(quán)處分、善意取得、表見代理的理性分析，可以看出，夫妻一方擅自處分對(duì)方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，必然涉及當(dāng)事人的利益第三方。夫妻財(cái)產(chǎn)處分權(quán)和善意第三人利益是法律保護(hù)的對(duì)象。如何協(xié)調(diào)夫妻財(cái)產(chǎn)處分權(quán)與第三人利益的關(guān)系，是一個(gè)值得探討和關(guān)注的問題。

一方面，從第三人本身的角度來看，為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，第三人在與夫妻交易過程中，應(yīng)盡到普通人的照顧義務(wù)，仔細(xì)審查房屋所有權(quán)人和處分人是否登記在房產(chǎn)上證明一致的，應(yīng)當(dāng)收集保留證據(jù)，證明夫妻代為處分房屋是夫妻雙方的雙重責(zé)任，經(jīng)雙方協(xié)商一致，必要時(shí)可以順利承擔(dān)舉證責(zé)任。王曉明教授認(rèn)為，我國(guó)《婚姻法》雖然規(guī)定了夫妻共同財(cái)產(chǎn)制，但也允許當(dāng)事人約定夫妻單獨(dú)財(cái)產(chǎn)制。因此，即使在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，房屋也可能屬于夫妻一方。因此，如果房屋登記在夫妻一方名下，第三人可以根據(jù)合同登記，善意取得制度有權(quán)取得所有權(quán)。因此，第三方在交易過程中一定要謹(jǐn)慎，認(rèn)真核實(shí)，以減少不必要的損失。此外，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)還應(yīng)履行謹(jǐn)慎義務(wù)，要求申請(qǐng)人出具相關(guān)身份證明或戶口簿，確定其是否屬于共有財(cái)產(chǎn)，并在產(chǎn)權(quán)中予以說明證書。這樣，就可以根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主是夫妻雙方還是其中一方，向購(gòu)房者公示房屋是夫妻共同所有還是一方所有，從而保護(hù)購(gòu)房者的利益，從根本上杜絕糾紛的發(fā)生。另一方面，從制度層面來看，美聯(lián)社