財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新制度》），規(guī)定自2014年1月1日起在金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施，鼓勵(lì)其他企業(yè)實(shí)施是的。本制度對(duì)“成本核算對(duì)象”、“成本核算項(xiàng)目及范圍”、“成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容進(jìn)行了界定和規(guī)范。建立和完善產(chǎn)品成本核算體系，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息的真實(shí)性和完整性，對(duì)各企業(yè)具有重要意義。

與《建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《原制度》）的有關(guān)規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本明細(xì)”的具體核算內(nèi)容在四個(gè)方面發(fā)生了變化。新系統(tǒng)的最大亮點(diǎn)是引入了一種新的成本管理方法，即作業(yè)成本法。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算中，將原系統(tǒng)“期間費(fèi)用”中的部分費(fèi)用計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，使成本信息更加真實(shí)、完整。

主要項(xiàng)目包括原系統(tǒng)中的“管理費(fèi)”和“銷(xiāo)售費(fèi)”項(xiàng)目，計(jì)入“開(kāi)發(fā)費(fèi)-前期工程費(fèi)”。如安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底準(zhǔn)備費(fèi)、交易中心服務(wù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、臨時(shí)圍欄、圍墻、圍板的設(shè)計(jì)、施工、裝修費(fèi)等。

原制度規(guī)定的“管理費(fèi)用”和“銷(xiāo)售費(fèi)用”計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”。例如：預(yù)結(jié)算準(zhǔn)備審核費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安監(jiān)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷(xiāo)售渠道工程費(fèi)、售樓處裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)等

原制度規(guī)定為“銷(xiāo)售費(fèi)用”的項(xiàng)目，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用”。比如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中各種標(biāo)牌、標(biāo)牌、圖表、垃圾桶、座椅、雨傘等室外零星設(shè)施的造價(jià)。

新增借款成本項(xiàng)目

無(wú)論在原制度中還是在國(guó)家企業(yè)所得稅和土地增值稅政策中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目均為6項(xiàng)，即征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)。另一方面，新的成本制度在原房地產(chǎn)企業(yè)6個(gè)成本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上增加了第7個(gè)成本項(xiàng)目——“借款費(fèi)用”，并明確規(guī)定用于計(jì)算符合資本化條件的借款費(fèi)用。也就是說(shuō)，在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，即從取得建設(shè)許可證后的項(xiàng)目開(kāi)工，到取得大額產(chǎn)權(quán)證后的項(xiàng)目竣工交付，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款而發(fā)生的費(fèi)用都需要支付資本化，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本借款成本”核算。

這一變化解決了房地產(chǎn)企業(yè)“借款成本”核算中哪些成本項(xiàng)目的問(wèn)題，是企業(yè)的一大幸事。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)--借款費(fèi)用》，結(jié)合新成本體系的要求，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下詳細(xì)的會(huì)計(jì)科目：利息支出是指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機(jī)構(gòu)的利息支出，非金融機(jī)構(gòu)的利息支出；匯兌損益是指房地產(chǎn)企業(yè)因匯率變動(dòng)而借入的外幣本息金額之間的差額；金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，如融資咨詢(xún)費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、財(cái)務(wù)管理費(fèi)、貸款傭金等，等；中介費(fèi)是指因貸款而必須向中介支付的費(fèi)用，如土地評(píng)估費(fèi)、在建工程評(píng)估費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等；其他是指因貸款而支付的其他借款費(fèi)用，如土地抵押登記費(fèi)、在建工程抵押登記費(fèi)、租賃登記費(fèi)等

細(xì)化和明確了前期工程費(fèi)

新制度明確將“前期工程費(fèi)”分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、審批費(fèi)和增容費(fèi)四類(lèi)，“三通一平”成本和臨時(shí)設(shè)施成本，并細(xì)化了這四類(lèi)。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，包括勘察測(cè)量費(fèi)和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。其中，調(diào)查計(jì)量費(fèi)包括初步調(diào)查、詳細(xì)調(diào)查等，主要包括水文、地質(zhì)、文物和基礎(chǔ)調(diào)查費(fèi)、結(jié)算觀察費(fèi)、日照試驗(yàn)費(fèi)、地釘樁線檢查費(fèi)、雙線費(fèi)、結(jié)匯費(fèi)、建設(shè)放行費(fèi)等。建筑面積測(cè)量費(fèi)等，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等項(xiàng)目。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案審查費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等，其他項(xiàng)目包括可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等，咨詢(xún)費(fèi)、圖紙費(fèi)、印刷費(fèi)、圖紙費(fèi)、制樣費(fèi)等。

申請(qǐng)建設(shè)和增容費(fèi)用包括申請(qǐng)建設(shè)和審批費(fèi)用以及項(xiàng)目總體審批費(fèi)用。

建設(shè)費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底準(zhǔn)備費(fèi)、交易中心服務(wù)費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、交叉口開(kāi)通費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、，新材料基金或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金、教師住房基金或中小學(xué)教師住房補(bǔ)助費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)及投資費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等，項(xiàng)目總體審批建設(shè)費(fèi)包括按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)支付的審批費(fèi)按規(guī)定收取水、電、氣增容費(fèi)。

“三通一平”費(fèi)用包括臨時(shí)道路、臨時(shí)水電、場(chǎng)地平整等臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、施工費(fèi)用，包括紅線外施工臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、施工費(fèi)用。臨時(shí)用電包括接入紅線外施工用電的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管道敷設(shè)、改造、搬遷費(fèi)、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)。臨時(shí)用水，包括紅線外施工臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工、管道敷設(shè)、改造、搬遷等。場(chǎng)地平整包括基坑開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、現(xiàn)場(chǎng)清理和運(yùn)輸、舊建筑物的拆除等。

綜上所述，新成本體系對(duì)“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目的具體規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確進(jìn)行成本核算具有重要意義。新制度對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新界定和分類(lèi)，并參照有關(guān)規(guī)定對(duì)其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)充。與原制度相比，有三點(diǎn)變化：一是重新界定了“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的內(nèi)涵。

新制度明確規(guī)定，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”是指工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審計(jì)費(fèi)、結(jié)算審計(jì)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。，是企業(yè)為直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的，不能直接歸屬于成本核算對(duì)象的。

其次，“開(kāi)發(fā)開(kāi)銷(xiāo)”被重新分類(lèi)。

將“開(kāi)發(fā)間接成本”分為項(xiàng)目管理成本、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建設(shè)成本和物業(yè)管理改進(jìn)成本三部分，并對(duì)每一部分的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。最后，具體的會(huì)計(jì)公司