2013年9月18日，原告北京某化工廠（以下簡稱原告）和被告王某（被告王某為個體工商戶，系北京市通州區退伍軍人汽車電器維修部業主），（以下簡稱退伍軍人汽車修理部）簽訂了《租賃協議》，約定原告將位于北京某化工廠的8間前室出租給被告，租賃期限為2013年9月1日至2018年8月31日，年租金18000元，每半年支付一次租金，每筆付款提前15天支付；水電費由被告自行支付；被告改造、建造房屋，必須經原告同意；被告逾期不支付租金的，原告有權單方解除合同并承擔違約責任收回房屋，并按時清償，但原告不得無故收回房屋。協議簽訂后，原告按約定將房屋交付被告使用。被告人出租房屋后，大門東側4間房用于經營退伍軍人汽車維修，大門西側4間房用于經營北京麗園星海小吃店（以下簡稱小吃店）。小吃店是個體工商戶，店主是被告人的妻子（劉某）。原告沒有提出異議。

被告出租房屋后，經原告同意，在東四門房南側的大棚內修建了3個修繕工棚和簡易房，東四門房東一門房北側修建了1個簡易房，西一門房東墻上修建了1個簡易房房東；2005年7月，被告打開了西四棟東立面房屋中第一棟西墻上的門。2004年5月，原告與被告口頭約定，將被告租給被告的西側房南側的兩個房間出租，月租100元。出租屋的實際供電方是北京上營農場。2005年4月5日，被告終于向原告支付了上述10套房屋2005年3月1日至2005年8月31日的租金9600元。2005年9月1日后，被告未向原告支付房屋租金。因此，原告告知法院，終止原、被告簽訂的《租賃協議》；要求被告將原告房屋東墻恢復原狀；要求被告向原告支付所欠電費3107.25元、水費300元；要求被告賠償自2005年9月1日起至房屋實際騰退之日，承擔入住費53元/天；要求被告承擔本案訴訟費用。庭審中，被告稱原告的房屋建在北京上營農場的兩畝半耕地上，原告至今沒有合法的房屋產權手續。房屋違章建造，租賃合同無效。通州區人民法院認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件滿足時，有權解除合同的一方可以解除合同。根據查明的事實，原、被告在合同中明確約定，合同期滿被告不支付租金的，原告有權解除合同，收回房屋。現被告于2005年9月1日后未按期支付房屋租金，原告享有解除合同的權利。因此，原告要求終止與被告簽訂的《租賃協議》，并要求被告騰出房屋承擔租金責任，法院支持自9月1日起按租金標準計算入住費的主張，2005年至房屋實際騰空之日；原、被告在合同中沒有明確約定原告有義務為被告供電、供水，只是約定水電費由被告自己支付。事實上，被告出租房屋的實際供電方是本案外地人北京上營農場。因此，原告要求被告補繳水電費的主張，因依據不足，本院不予支持；被告稱原告自2005年1月起停止供電，因停電、供水導致租賃房屋無法正常運行。因此，經原告同意，法院拒絕接受原告提出的2005年9月以后因依據不足不再繼續支付租金的抗辯；在訴訟期間，原告主動放棄要求被告恢復東側4棟房屋西墻的主張恢復原狀，本院無異議；原、被告簽訂《租賃協議書》時，對租賃物的加租未達成一致，事后雙方未達成協議。因此，被告人出租房屋后，宜自行拆除已建房屋。因此，判決如下：1。撤銷原告北京某化工廠與被告王某簽訂的《租賃協議》；2、 被告王某將原告北京化工廠大門東西兩側的8間門面房和西側4間門面房南側的2間房屋（以上共10間房屋）騰空給原告北京化工廠，自本判決生效之日起30日內執行；3、被告王某向原告支付了2005年9月1日至房屋實際騰空之日止的北京某化工廠租金。租金按年租金1.9萬元計算，自本判決生效之日起15日內執行；4、被告人王某自行拆除了北京某化工廠東側4棟門面房南側的修繕棚和3棟簡易房，東四門面房東一戶北建簡易房1棟，西四門面房西一戶東墻外建簡易房1棟，自本判決生效之日起30日內執行。駁回北京一家化工廠的其他索賠。

點評與分析：

本案爭議的主要焦點是租賃物是否為建在耕地上的違法建筑，是否影響租賃合同的效力？在審理過程中，有兩種不同的意見：一是違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，我國法律禁止違法占用耕地建房，故在耕地上修建的建筑物為違法建筑違法建設而出租違法建設是違反法律、行政法規的強制性規定，應當無效；另一種觀點認為，應當區分違法建設和出租，違法建設屬于行政法的范圍，應當受到行政法的處罰；出租行為是一種不同于建筑行為的獨立民事行為，其效力不受建筑行為的影響。因此，租賃合同的效力不受租賃物違法建設的影響。在這種情況下，不存在其他影響合同效力的因素，因此租賃合同應當有效。筆者贊同第二種觀點，理由如下：（1）占用耕地建房行為和出租房屋行為是兩種獨立的、不同的行為。法律效力的發生是法律規范對法律事實適用的結果。能夠引起某種法律關系產生、變化和消滅的事實稱為法律事實，法律事實分為行為、事件和狀態。根據是否以當事人意思表示為要件，行為可以分為事實行為和法律行為。所謂事實行為，是指法律效力不取決于當事人意思表示的行為。法律行為是指以意思表示為要件，根據意思表示的內容產生法律效力的行為。二者的區別在于，事實行為的法律效力是法律強制的，不是當事人意志轉移的；而法律行為則體現了法律對當事人意思自治的尊重，是法律想要追求的法律效力的確認。占用耕地建房的行為是事實行為，不包括當事人的意思表示。其法律效力是由法律賦予的，而不是由當事人的意思表示決定的；出租房屋的行為是一種法律行為，意思是當事人明確了自己想要的法律效力