“借名買(mǎi)房”，顧名思義是真實(shí)買(mǎi)房人因各種原因不能以自己或不愿以自己的名義購(gòu)房，而借用他人名義購(gòu)房的行為。

借名買(mǎi)房的變通方式實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。借名買(mǎi)房，房地產(chǎn)交易中心登記的房產(chǎn)所有權(quán)人是 “名義產(chǎn)權(quán)人”，而實(shí)際出資人則是“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房出售，且買(mǎi)家是以正常價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的，我國(guó)法律保護(hù)善意第三人的利益，也就是說(shuō)法律是保護(hù)這起交易的。這樣的話，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利不不能得到保障了。

發(fā)生“借名買(mǎi)房”糾紛時(shí)，要分情況考慮。如果有約定借名協(xié)議，依照借名協(xié)議上約定的房屋所有人。房屋所有人為夫妻雙方時(shí)，該房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果房屋所有人為夫妻一方時(shí)，該房子屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是有例外，如果為夫妻一方時(shí)，但購(gòu)買(mǎi)房屋的費(fèi)用是二人婚姻存續(xù)期間共同繳納的，則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)予以分割。

那么，“借名買(mǎi)房”的協(xié)議要如何約定?換句話說(shuō)“借名買(mǎi)房”要注意什么問(wèn)題?

一、存在借名買(mǎi)賣協(xié)議

借名買(mǎi)賣房屋協(xié)議的本質(zhì)是當(dāng)事人之間對(duì)房屋所有權(quán)歸屬實(shí)際出資人的約定，其法律性質(zhì)是房屋所有權(quán)信托管理合同。“出名人”作為登記所有權(quán)人已依法取得房屋所有權(quán)，“借名人”作為實(shí)際買(mǎi)房人對(duì)登記所有權(quán)人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可提起合同之訴。審判實(shí)踐中，借名買(mǎi)賣協(xié)議是認(rèn)定借名關(guān)系成立最核心的基本要件。

二、“借名人”為實(shí)際出資人并履行了相應(yīng)出資

大多數(shù)借名買(mǎi)賣關(guān)系中，“出名人”只負(fù)責(zé)付出“名義”，實(shí)際出資義務(wù)由真正買(mǎi)房人負(fù)擔(dān)。也有部分借名買(mǎi)賣協(xié)議中約定實(shí)際買(mǎi)房人履行部分出資或者分期出資。雖然當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持，但在審判實(shí)踐中，“借名人”履行了全部出資或相應(yīng)出資，是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要基本要件。

三、房屋由借名人實(shí)際控制使用

對(duì)房屋有剛性需求而沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者購(gòu)房的目的主要是居住，而希望通過(guò)他人名義購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房屋的投機(jī)者購(gòu)房的目的主要是出租。房屋由誰(shuí)居住或出租，決定了誰(shuí)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際控制。在審判實(shí)踐中，“借名人”自行居住房屋或?qū)Ψ课葸M(jìn)行出租取得收益，也是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要基本要件。

四、重視其他生活常識(shí)類輔助性要件

以下事實(shí)雖不如上述要件基礎(chǔ)，但在審判實(shí)踐中是處理借名買(mǎi)賣糾紛重要的參考要件，應(yīng)予以充分重視并綜合考慮。一是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和契稅發(fā)票原件往往由實(shí)際出資人持有;二是房屋物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等后續(xù)費(fèi)用一般由房屋實(shí)際居住人交付;三是借名人入住房屋時(shí)間往往是開(kāi)發(fā)商交房時(shí)間;四是房屋買(mǎi)賣履行過(guò)程應(yīng)符合借名買(mǎi)賣習(xí)慣;五是考慮房屋出賣方(開(kāi)發(fā)商)的相關(guān)證明。另外，當(dāng)事人之間的關(guān)系也是評(píng)判借名關(guān)系合理性的重要參考。

值得注意的是，具有親屬、朋友關(guān)系的借名買(mǎi)房，往往基于人際信任未簽訂正式借名買(mǎi)賣協(xié)議，而上述其他要件在個(gè)案中亦并未完全出現(xiàn)。故在審理借名買(mǎi)賣糾紛時(shí)，應(yīng)結(jié)合案情對(duì)上述要件予以充分考慮和綜合分析，在誠(chéng)實(shí)信用原則基礎(chǔ)上，作出公平公正的判決。

綜上所述，離婚時(shí)“借名買(mǎi)房”的房產(chǎn)如何分割?要具體分析。如果有約定借名協(xié)議，依照借名協(xié)議上約定的房屋所有人。房屋所有人為夫妻雙方時(shí)，該房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果房屋所有人為夫妻一方時(shí)，該房子屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是有例外，如果為夫妻一方時(shí)，但購(gòu)買(mǎi)房屋的費(fèi)用是二人婚姻存續(xù)期間共同繳納的，則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)予以分割。