1、 該房地產(chǎn)單獨出售，合同無效

由于該房屋建在該土地上，并附屬于該土地，因此不可分割。因此，當房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地出售給不同的買受人，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出買賣合同無效。產(chǎn)權(quán)未登記轉(zhuǎn)讓的，合同無效。房屋買賣合同標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，以買賣雙方向房屋所在地的房屋管理部門登記轉(zhuǎn)讓為標志。否則，房屋買賣合同將無法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力將無法發(fā)生。即使房子已經(jīng)實際交付，它也是無效的。因此，只要該房屋未正式辦理登記過戶手續(xù)，即使出賣人已收取房價并將該房屋交付買受人使用，當事人仍可以主張該合同無效

III.如果產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無效

出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，則出售無效。該房屋的產(chǎn)權(quán)由若干人共同擁有，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應(yīng)當提交共有人的同意書。如果一些共有人未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，其買賣行為也無效。如果侵犯了優(yōu)先購買權(quán)，則合同無效。當共有人出售共有房屋時，在相同條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。出租房屋出售時，房屋所有人應(yīng)當提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂同等條件，主要是指相同的房價，包括相同的交付期限和方式的房價。如果房屋所有人在出售房屋時侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人和承租人可以請求法院宣布房屋出售無效。單位違反規(guī)定購房的，合同無效

機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私人住房。因特殊需要必須購買的，必須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私人住房的，買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私人住房，產(chǎn)權(quán)也以個人名義登記，但實際上是由單位投資，作為單位生產(chǎn)經(jīng)營、辦公或集體宿舍的固定資產(chǎn)。這種情況屬于單位變相購買私人住房，買賣關(guān)系無效。國家或企事業(yè)單位資助的低價購買、建設(shè)的城市私人住房，只能出售給原資助單位或房屋管理部門，否則無效

VI.價格欺詐，明顯不公平和無效合同

買賣城市私人住宅時，雙方應(yīng)按照按質(zhì)定價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私人住宅評估標準協(xié)商價格，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門同意，方可成交。銷售合同生效后，雙方不得因價格原因無故后悔，但應(yīng)按合同約定的價格、期限和方式交付。但是，如果賣方欺詐或隱瞞房屋質(zhì)量，或在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問題，買方可要求與賣方重新協(xié)商價格。如果談判失敗，買方可向法院提起訴訟。非法轉(zhuǎn)讓，合同無效