單方處分共有財(cái)產(chǎn)的效力

夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同，將共有財(cái)產(chǎn)出售給第三人，另一方應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十一條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人，經(jīng)債權(quán)人確認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同，取得處分權(quán)的，合同有效。“夫妻和購(gòu)買房屋的第三方是共同被告，他們提起訴訟，確認(rèn)房屋銷售合同無(wú)效。購(gòu)買房屋的第三方回答說(shuō)，盡管夫妻中的一方在未經(jīng)許可的情況下處置了夫妻的共同房地產(chǎn)經(jīng)另一方同意，該房屋買賣合同無(wú)效，但該房屋買賣合同是一名真正的買方，支付了合理的對(duì)價(jià)，并按照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。”無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)收回；除非法律另有規(guī)定，受讓人在下列情況下取得不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（I）受讓人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；法官對(duì)此類案件的判決至少有四種理由或方法：

首先，確定夫妻一方擅自處分夫妻共同所有的房地產(chǎn)，不構(gòu)成處分權(quán)。確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，b但是購(gòu)買房屋的第三人屬于善意取得，因此第二種判決是確定夫妻一方任意處分夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成未經(jīng)授權(quán)的處分，并根據(jù)第三條確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效《合同法》第58條“合同無(wú)效或解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還；不可能或者沒(méi)有必要退貨的，給予折扣補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。“決定購(gòu)買該房屋的第三方應(yīng)將該房屋返還給夫妻雙方。

第三，承認(rèn)夫妻一方未經(jīng)許可處置夫妻共同擁有的房地產(chǎn)具有部分效力。

第四，承認(rèn)丈夫一方未經(jīng)另一方同意，第二方妻子出售夫妻共同擁有的房地產(chǎn)，應(yīng)符合《銷售合同解釋》第3條的規(guī)定當(dāng)事人一方以訂立時(shí)出賣人對(duì)標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)或者處分權(quán)為由，主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人未取得標(biāo)的物所有權(quán)或者處分權(quán)，致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并要求賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。“根據(jù)合同規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)視為有效。購(gòu)買房屋的第三方不得轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)榱硪环椒蚱薏粎f(xié)助辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并有權(quán)要求購(gòu)買房屋的夫妻要求房屋承擔(dān)違約責(zé)任或要求終止房屋買賣合同并要求賠償損失。

作為合同法和物權(quán)法起草人之一的梁興興教授在其新書《民事解答》中對(duì)此類案件的判決理念做出了精辟的回答（人民法院出版社，第一版，2015年1月）。概括如下：

首先，夫妻一方在處理夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)時(shí)簽訂的合同的有效性不應(yīng)由《合同法》第51條的上述規(guī)定來(lái)判斷。從本條的內(nèi)容不難看出：“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人”，即本條適用范圍是指因惡意或錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人。所謂“財(cái)產(chǎn)”僅指有形財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)），不包括無(wú)形財(cái)產(chǎn)（債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)）。所謂“處分”，僅指有償轉(zhuǎn)讓（出售）和無(wú)償轉(zhuǎn)讓（贈(zèng)與），不包括設(shè)立擔(dān)保權(quán)和使用權(quán)。夫妻出售共同所有的財(cái)產(chǎn)時(shí)，他們處分自己的共同所有的財(cái)產(chǎn)，而不是他人的財(cái)產(chǎn)。因此，《合同法》第51條規(guī)定沒(méi)有適用的余地。

第二，處分共同所有的財(cái)產(chǎn)《物權(quán)法》第一百零六條不適用夫妻一方轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人無(wú)權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn)。如果他將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方，受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)，受讓人將取得該財(cái)產(chǎn)依法對(duì)財(cái)產(chǎn)或其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。可以看出，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的適用范圍是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同。夫妻處分共同所有的財(cái)產(chǎn)是處分自己的財(cái)產(chǎn)，而不是處分自己的財(cái)產(chǎn)第三，夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)處分合同效力的確定不適用第一百零六條規(guī)定的善意取得制度根據(jù)《銷售合同解釋》第三條第一款的規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，以出賣人對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由，聲稱合同無(wú)效的，人民法院不予支持。"適用范圍為所有權(quán)人處置的財(cái)產(chǎn)類型，其處置權(quán)暫時(shí)受到限制，包括未經(jīng)批準(zhǔn)處置國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位控制的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)；抵押人未告知抵押權(quán)人而轉(zhuǎn)讓抵押物；抵押物的轉(zhuǎn)售融資租賃承租人在支付所有租金前出租設(shè)備；保留所有權(quán)出售的買方在支付價(jià)款前賣方轉(zhuǎn)售標(biāo)的物；未來(lái)的財(cái)產(chǎn)銷售合同。如果此類銷售合同的當(dāng)事人以賣方?jīng)]有所有權(quán)或所有權(quán)為由要求銷售合同無(wú)效買賣合同訂立時(shí)，法院不予支持，即買賣合同視為有效。如果夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，則屬于共有人，而分共有人不同意《銷售合同解釋》第3條第1款的適用范圍不包括取得其他共有人的同意。

必須指出，現(xiàn)行法律關(guān)于未經(jīng)授權(quán)處置無(wú)效合同的法律后果的規(guī)定包括相互返還和賠償?shù)囊?guī)定《合同法》第58條和《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定中的損失補(bǔ)償，《物權(quán)法》第106條的規(guī)定屬于專門法，而《合同法》第58條的規(guī)定屬于一般法。根據(jù)優(yōu)先適用原則第一百零六條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，只有在不構(gòu)成善意取得的情況下，才適用合同法。第五十八條關(guān)于相互關(guān)系的規(guī)定當(dāng)然，善意取得制度的適用必須以買受人第三人的債權(quán)為基礎(chǔ)。

第四，夫妻一方簽訂的處分夫妻共有房產(chǎn)合同的效力，應(yīng)當(dāng)在年月日確認(rèn)根據(jù)《婚姻法》第17條第2款的規(guī)定，“夫妻享有平等權(quán)利