【案情】

2012年12月11日，原告徐某與被告饒某簽訂了《二手房買賣合同》約定被告饒某將房產轉讓給原告徐某，房價為45萬元。雙方還約定，徐某將向饒某支付2萬元的購房押金。后來，徐向饒支付了兩萬元的購房押金。2013年1月3日，被告饒某將該房屋轉讓給外人張女士，并辦理了房屋轉讓登記。2012年3月28日，原告徐某向法院起訴被告饒某，要求被告饒某根據二手房買賣合同返還雙倍定金和定金罰金。被告Rao辯稱，該合同無效，因為他在出售該房屋時沒有得到該房屋共同所有人即其妻子的同意，這損害了其妻子的合法權益，并且沒有獲得其妻子隨后的批準。因此，在本案審理期間，徐無權要求雙倍返還押金，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同的效力有兩種意見：

第一種意見認為原告徐某沒有善意第三人，涉案房地產為被告饒某與其妻子共同所有，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同損害了饒某妻子的合法權益。合同無效，因為Rao對房產的處置未得到其共同所有人，即其妻子的批準。第二種意見是，根據房地產證書上的記錄，被告Rao是房地產的所有人。根據物權公示原則，原告徐有理由認為出賣人是該房屋的唯一所有人。為保護交易安全，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同有效

[評估]

筆者同意第二種意見，理由如下：

（一）法律秩序分為靜態安全和動態安全。在物質資源極其豐富、物質流通極其頻繁的市場經濟時代，物權法律糾紛預防的功能應更加注重被保護客體的動態安全，這是由物權所有人對客體的使用往往受到限制這一事實決定的，只有通過物品的交換和流通，物品的效用才能最大化。可以說，在現代市場經濟時代，事物的靜態安全已經讓位給動態安全。維護交易安全是法律追求的更高價值目標。然后，從制度設計的角度來看，要促進物的流通，保護物的動態安全，即在交易中保護第三人的利益，在房地產交易過程中也是如此。買受人只對出賣人是否有權處分該房屋負有形式審查的義務，沒有實質審查的義務，即沒有義務審查該房屋是否屬于該房屋登記所有人與其他所有人的共同財產。如果要求買受人審查所售房屋實質上是否為登記所有人和其他主體的共同財產，這將不利于鼓勵交易，也將增加交易成本。在本案中，涉案房屋以被告Rao的名義登記。根據物權公示原則，原告有理由相信被告是唯一的所有人，有權處分該房地產。為了保護交易中第三方的合法權益，促進財產的流通，實現財產的動態安全，二手房買賣合同應當被認定為有效，雙方應當嚴格履行。（二）從家庭代理制度來看，行為人本人沒有代理權，但基于家庭成員之間的特殊身份關系，表面上認為他擁有代理權。法律后果與委托人應當承擔相應的法律責任相同。家庭代理制度一般發生在夫妻之間。在本案中，被告饒與原告徐簽訂二手房買賣合同時，被告饒與其妻子存在婚姻關系。基于饒和妻子之間的特殊身份關系，原告徐有理由相信饒有權代表妻子簽署二手房買賣合同。饒的妻子也應該承擔后果。從這個角度來看，也應該認識到“二手房買賣合同”是有效的

綜上所述，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同是有效的合同，原告和被告雙方都應遵守。原告徐某按照合同約定支付了定金，并履行了合同約定的義務。然而，被告單方面違反合同，將所涉房屋轉讓給外界，這使得原告購買該房屋的目的無法實現，并導致二手房買賣合同事實上終止。終止合同的過錯責任在于被告Rao。因此，應按照押金處罰被告饒，雙倍返還原告徐的押金40000元，因此原告徐的索賠具有相應的事實和法律依據，應予以支持