[病例詳情]

唐（男）和劉（女）他們是夫妻。他們不在同一個縣工作。婚后，這對夫婦共同購買了一套三居室的房子，并向房屋管理局登記。由于房子不在丈夫和妻子工作的縣，因此丈夫和妻子都有出售房子的意圖。劉與同事張私下達成協(xié)議，以30萬元的價格將房子賣給了張。雙方簽署了銷售協(xié)議，但未辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在另一個縣工作的唐先生不知道房子已經(jīng)賣給了張先生，于是私下與朋友廖先生達成協(xié)議，將房子以32萬元賣給廖先生，并迅速辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。后來，由于張某要求劉某交付房屋，他與唐某和劉某發(fā)生糾紛，并向法院上訴

[分歧]

上述兩份房屋銷售合同中哪一份有效？廖與張之間誰能取得房屋所有權(quán)？有三種不同的觀點如下。承擔(dān)共同義務(wù)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，視為無效。在這種情況下，唐和劉是夫妻，他們共同的房子是夫妻的共同財產(chǎn)。對夫妻共同財產(chǎn)的處理,必須經(jīng)雙方協(xié)商一致,方可進行。本案中的二手房銷售未經(jīng)共有人同意，因此二手房銷售合同為無效合同，本案應(yīng)視為無效合同

第二種意見認為該房屋屬于房地產(chǎn)。根據(jù)民法原則，善意取得制度可以適用。雖然第二次房屋銷售無效，但廖已支付了房價并登記了房產(chǎn)。因此，雖然出售無效，但如果第三方善意地獲得財產(chǎn)并獲得賠償，其利益應(yīng)得到保障。因此，廖應(yīng)為該房屋的合法財產(chǎn)所有人

第三種意見認為第二份房屋買賣合同有效。房地產(chǎn)權(quán)屬變更以登記方式公示。房屋所有權(quán)已以廖的名義轉(zhuǎn)讓登記，廖的所有權(quán)歸廖所有，廖只能向張承擔(dān)違約責(zé)任并賠償其損失

[評估]

作者同意第三種意見，理由如下：

首先，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記，不得生效，法律另有規(guī)定的除外。”也就是說，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須經(jīng)有關(guān)部門登記，方能生效。如果未注冊，則不具有生物權(quán)利的效力。不動產(chǎn)登記是指按照法定程序，將房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)或其他不動產(chǎn)權(quán)利的取得、喪失、變更等情況記錄在相關(guān)專門機構(gòu)持有的專門賬簿中的行為。在房屋買賣過程中，簽訂房屋買賣合同后，房屋所有權(quán)的變更必須經(jīng)登記機關(guān)登記，買受人才能取得房屋所有權(quán)。在這種情況下，唐和廖簽訂的合同是由房屋委員會登記的，因此廖根據(jù)法律獲得了房屋所有權(quán)。第二，中國的婚姻法規(guī)定，丈夫或妻子對夫妻共同擁有的財產(chǎn)享有平等的處理權(quán)。《婚姻法解釋（一）》第十七條第（二）項規(guī)定：“夫妻非因生活需要，對夫妻共同財產(chǎn)的處理作出重要決定的，應(yīng)當平等協(xié)商，達成協(xié)議。其他人有理由認為是夫妻共同意愿的，對方不得反對以不同意或無知為理由的第三人。“在本案中，張和廖都有理由相信，出售房屋是唐和劉的共同意思，因此共同所有人的另一方無法抵抗買方，因此第二份房屋買賣合同有效。

第三，不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力與第三方不同合同的效力，即不動產(chǎn)登記不一定影響合同的效力。中國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，當事人之間訂立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合同，自合同成立之日起生效；未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不影響合同的效力也就是說，如果不辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，生物權(quán)將不生效，但不影響合同的效力。合同的效力應(yīng)當根據(jù)《合同法》進行判斷。合同有效的，當事人可以依照合同法的規(guī)定要求對方履行登記義務(wù)；如果無法注冊，可要求賠償損失。在這種情況下，兩份房屋銷售合同有效。然而，該房屋的所有權(quán)已以廖的名義轉(zhuǎn)讓并登記，因此其所有權(quán)應(yīng)由廖享有，張可以從法院網(wǎng)站向劉索賠違約責(zé)任，以維護其合法權(quán)益