由買方和農業莊園簽署的房屋買賣合同，實際上是一份土地租賃合同，也就是說，租賃包括由溫室及其房屋組成的整個庭院。溫室內房屋的建造和銷售超標，影響了土地的農業利用。這是一種非法使用土地的行為，應被視為無效合同

案例

張和天津的一家蔬菜專業合作社于2013年7月26日簽署了農業溫室土地租賃合同。雙方約定，天津市一家蔬菜專業合作社將其位于天津市武清區莊園a區x號的溫室出租給張，用于農業生產，租期20年，自2013年5月1日至2033年4月30日，總租金為8.2萬元。合同簽訂當天，張某將8.2萬元的租金交給了天津一家蔬菜專業合作社。天津的一家蔬菜專業合作社為張發了一張租金收據，并將上述溫室交付給了張。張某以農業溫室土地租賃合同違反法律法規強制性規定為由提起訴訟，要求：1確認該合同無效；2、天津市一家蔬菜專業合作社退還了張某2013年7月26日至判決生效日的租金及利息8.2萬元；3.天津市武清區一個村委會和天津市一個蔬菜專業合作社承擔連帶責任

判決

天津市武清區人民法院認為，張某稱他與天津市一個蔬菜專業合作社簽訂了租賃棚。事實上，他在棚子里建了一棟房子對外出租，這影響了土地的農業用途，并使合同無效。然而，張提交的證據無法證明天津某蔬菜專業合作社存在建房行為或與建房行為有關。張某提議，天津一家蔬菜專業合作社將天津市武清區村民委員會土地上的溫室出租給張某，導致合同無效。法律上沒有依據，因此判決駁回了張的索賠

張對一審判決提出上訴。天津市第一中級人民法院二審裁定，天津市武清區人民法院（2015）武清字第353號刑事判決認定該蔬菜專業合作社未經土地管理部門批準在耕地上建房。因此，天津一家蔬菜專業合作社不建房的理由不應被接受。蔬菜專業合作社實際上同時把房子和溫室交給了張。《土地管理法》第三十六條第二款規定：“禁止擅自占用耕地建窯、建墓，禁止在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等。”這項規定是法律的強制性規定。根據《天津市蔬菜專業合作社法》第52條的規定，蔬菜專業合作社簽訂的土地租賃合同應當視為無效。《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產應當返還。結合張的使用時間、租賃期限和雙方約定的租金，確定蔬菜專業合作社應向張返還67675元。張先生要求返還8.2萬元人民幣和2013年7月26日至判決生效之日的利息的上訴沒有得到支持，因為它沒有法律依據

評估

在本案中，張先生只是反復強調蔬菜專業合作社向他交付了房屋，而不僅僅是溫室，在一審和二審中，蔬菜專業合作社予以否認。無論交付的是房屋還是溫室，似乎與雙方簽訂的農業溫室土地租賃合同的效力無關。這種想法是，合作社可以為了“蔬菜屋”而簽訂“棚”，但不是為了“專業屋”。一審法院在審判中忽視了這一細節，沒有指導個人在審判中詳細說明合同的目的，并以證據不足為由簡單駁回了張的索賠

張向二審法院提出的調查天津一家蔬菜專業合作社的法人因非法占用農業用地而受到刑事處罰的申請。調查發現，天津市一家蔬菜專業合作社在占用的耕地上蓋了一棟房子，這證實了張所說的簽訂合同的真正目的。盡管雙方簽訂了農業溫室土地租賃合同，雙方的實際履行以溫室租賃合同的形式取代了房屋買賣的實質。中國《土地管理法》第三十六條第二款規定：“禁止擅自占用耕地建窯、建墓，禁止在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等。”《土地管理法》第四十四條第一款規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉為建設用地的審批手續。”上述規定具有強制性和有效性。在耕地上建房違反上述規定。因此，根據《合同法》第52條的規定，二審法院認為，雙方簽訂的農業溫室土地租賃合同因違反法律法規的強制性規定而無效。可以看出，案審理中的理念的突破正是為了找到簽訂合同的真正目的