商品房買(mǎi)賣合同如果沒(méi)有備案的，變更買(mǎi)受人是很容易的，可以變更買(mǎi)受人。

1、更改買(mǎi)受人(含減少或增加買(mǎi)受人)和更改房號(hào)需注銷合同登記備案，更改合同其它內(nèi)容需申請(qǐng)變更合同登記備案。

2、凡需注銷或變更商品房買(mǎi)賣合同登記備案者，應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)表。申請(qǐng)表的注銷和變更原因由買(mǎi)受人填寫(xiě)，雙方必須簽名蓋章。

3、申請(qǐng)表必須填寫(xiě)完整，不得空缺。相關(guān)單位留存商品房買(mǎi)賣合同，蓋章時(shí)應(yīng)寫(xiě)明存檔份數(shù)。

4、填寫(xiě)變更表應(yīng)描述清楚合同條款變更后的內(nèi)容，不必寫(xiě)原內(nèi)容。合同第22條變更時(shí)，必須將要?jiǎng)h除的合同帶齊，加蓋合同作廢章。

5、注銷和變更登記備案的合同已做抵押登記的必須先撤銷抵押登記，注銷登記備案的合同必須攜帶撤銷抵押?jiǎn)卧蛷?fù)印件。

6、注銷登記備案必須帶齊所有的合同，變更登記備案需帶一本合同;合同必須雙方簽名蓋章，否則一律不予辦理。

商品房買(mǎi)受人在什么情況下可以請(qǐng)求解除買(mǎi)賣合同

(1)房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十二條規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”在房屋預(yù)售和現(xiàn)房銷售的買(mǎi)賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

(2)拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請(qǐng)求解除安置協(xié)議。《解釋》第七條規(guī)定，“被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷襝安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說(shuō)明對(duì)此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個(gè)條件：第一是在內(nèi)容上必須，拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議;第二是該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。另外必須是拆遷人將該補(bǔ)嘗安置房屋另行出賣給第三人。

(3)開(kāi)發(fā)商將商品房出賣后，又將同一房屋進(jìn)行抵押的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同;

《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”，在這種情況下買(mǎi)受人還可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。但是在這樣的情形下，一個(gè)重要的約束條件是，必須是在導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能適用。

(4)開(kāi)放商將同一房屋出售給兩個(gè)以上的消費(fèi)者的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”，在此時(shí)買(mǎi)受人也可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任;約束條件是，必須是在導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能適用。

(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后可以解除合同。《解釋》第九條第二項(xiàng)規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。此項(xiàng)內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。該條的規(guī)定沒(méi)有進(jìn)一步設(shè)定關(guān)于合同目的實(shí)現(xiàn)的條件限制，容易為消費(fèi)者濫用。

(6)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，再將此房屋出賣給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后可以解除合同。《解釋》第九條第三項(xiàng)規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。該項(xiàng)內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，在將此房屋出賣給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后就可以解除合同。但是對(duì)于這一條不能濫用，需要以合同目的是否實(shí)現(xiàn)為限制。

(7)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。所以，出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響買(mǎi)受人正常居住適用，買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

(8)套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人可以解除合同。《解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人就可以解除合同。

(9)出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十五條規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

(10)由于出賣人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。

(11)因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

(12)因不可歸責(zé)與買(mǎi)受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

(13)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：a.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;b.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);c.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;d.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

以上買(mǎi)受人解除合同的情形共有十六種之多，這些都是買(mǎi)受人享有的法定解除權(quán)的情形，只要開(kāi)發(fā)商的行為有一種符合解除條件，買(mǎi)受人即可行使解除權(quán)，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)置的重重約束，保證消費(fèi)者的利益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為這是立法者和司法解釋者們?cè)谏钐幑餐N(yùn)涵的意味。買(mǎi)受人在行使解除權(quán)時(shí)應(yīng)該注意權(quán)利的行使條件和限制。根據(jù)《合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。所以，買(mǎi)受人需要及時(shí)行使解除權(quán)，以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。《解釋》第十五條規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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