一、什么是商鋪返租

商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋為:售后返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式,總的來說購買者將是“一分投入,十分回報”。

二、購即返租合同無效的后果

夏某等57戶業主購買開發商的商品房，交付房款，取得產權證后，交與開發公司經營并簽訂《商鋪委托經營及利潤分配合同》，每月領取經營利潤。仲裁裁決認定合同“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”而無效，相互返還財產。業主申請執行，開發公司提出不予執行的申請。

法院判決：購即返租合同無效，開發商將涉及非法集資

經審理查明業主與當事人之間簽訂的的商品房買賣與返租實際是售后包租形式的非法集資。根據《合同法》(1999年10月1日)第52條：“有下列情形之一的，合同無效》.....(三)以合法形式掩蓋非法目的的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”第58條：“合同無效或者被撤銷后，因該取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”最高人民法院《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(2011年1月4日?法釋[2010]18號)第2條：“實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規定的條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：(一)不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的.....”

業主與當事人之間的商品房買賣與返租實際是售后包租形式的非法集資，兩者簽訂的合同無效。售后包租是開發公司一家售后包租，也可以是開發公司通過第三方售后包租，本案中雖然開發公司后來將利潤分配合同的乙方改為第三方，但并不影響其售后包租的性質，其后果應由開發公司承擔。但是他們的行為行為違反了國家工商局《房地產廣告發布暫行規定》第16條和建設部相關強制性規定，擾亂了金融秩序、社會管理秩序，給社會造成了極大的不穩定，是國家禁止的行為。所以無效合同的處理本應是雙方相互返還財產，沒收非法所得、損失各自承擔，房地產開發企業采取返本銷售、變相返本銷售的方式銷售商品房，或采取售后包租、變相包租、變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，所簽銷售合同因系“以合法形式掩蓋非法目的”、損害社會公共利益而無效，這種行為具有違法性依法確認合同無效，會涉及“非法集資”。

綜上所述我們可以清楚知道，返租出現在商品房出售給投資者的情況居多，如果簽訂的返租合同無效，那么根據相關規定，開發商將涉及非法集資。這種行為具有違法性依法確認合同無效，如果您還有其他不清楚的地方需要找律師咨詢，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。

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