二手房交易合同，是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

簽合同前：驗(yàn)明正身

購(gòu)房者在訂立二手房合同前，對(duì)一些事項(xiàng)必須詳加核實(shí)。包括：房屋的產(chǎn)權(quán)人是一位還是幾位，是否都同意出售房屋;房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí);房產(chǎn)面積和用途;房屋質(zhì)量及規(guī)劃情況;有無(wú)被依法裁定、決定查封或被限制房地產(chǎn)權(quán)利;有無(wú)設(shè)定抵押等。

專家提醒：見(jiàn)不到房東，最好不買房;即使見(jiàn)到房東，也一定要看對(duì)方的產(chǎn)權(quán)證和身份證或戶口簿。

簽合同時(shí)：9大事項(xiàng)寫(xiě)清楚

在簽訂二手房買賣合同時(shí)，以下9個(gè)事項(xiàng)不可或缺：

1、買賣雙方的地址、聯(lián)系辦法等，并注明房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻、家庭共有財(cái)產(chǎn)。房屋的位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修等情況。

2、產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。

3、房屋總價(jià)款、付款方式、付款條件等。

4、交房時(shí)間和條件。

5、各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用的分?jǐn)偡绞健?/p>

6、違約責(zé)任及違約金、免責(zé)等事宜。

7、約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

8、合同生效時(shí)間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無(wú)效的情形，幾種無(wú)效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件以及合同無(wú)效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還;合同中止、終止或解除的條件。

9、約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

買二手房的基本流程

1、鎖定房源信息——2、實(shí)地看房——3、確定購(gòu)買簽訂合同——4、過(guò)戶和房屋交割

二手房買賣合同六大要點(diǎn)

1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人和雙方身份

2、明確房屋交易價(jià)格

3、明確房款支付方式和時(shí)間

4、明確相關(guān)稅費(fèi)支付方式和時(shí)間

5、明確交房時(shí)間

6、約定違約責(zé)任

二手房買賣合同簽訂流程

一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性

除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)要齊全外，還要驗(yàn)證這些信息是否真實(shí)、有效。

1、房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書(shū)。

2、房屋地址要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證中的地址填寫(xiě)。

3、房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫(xiě)。如果房屋附有贈(zèng)送的小部分的面積(不含在房地證或者房產(chǎn)證的面積中)需要在合同的“其他條款”中注明。

4、房屋權(quán)屬要明確注明，要填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名。

二、約定總房款、稅費(fèi)和付款方式

1、付款時(shí)需寫(xiě)明:總價(jià)款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時(shí)間

2、交易稅費(fèi)。理論上由房主承擔(dān)的稅費(fèi)有:營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半);由買房人承擔(dān)的稅費(fèi)有:契稅、土地出讓金，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半)。另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況還可能要交土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。

需要注意的是，在實(shí)際交易中，房主報(bào)價(jià)一般都是凈得價(jià)，稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)。

三、確定交房細(xì)節(jié)

1、明確具體交房時(shí)間。時(shí)間要寫(xiě)精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2、費(fèi)用結(jié)算。包括物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等與房屋有關(guān)的費(fèi)用。

注意，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠，如有拖欠應(yīng)在二手房買賣合同中寫(xiě)明拖欠費(fèi)用何時(shí)交清，如果因房主未及時(shí)還清拖欠費(fèi)用，所造成的影響應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。

四、明確違約責(zé)任

房產(chǎn)交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責(zé)任。

1、設(shè)定具體的違約金。違約金需有明確的計(jì)算方式或約定具體金額。

2、設(shè)定違約方承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等多種花費(fèi)。

3、二手房買賣合同中應(yīng)特別注明的五大違約責(zé)任。

(1)二手房出賣方逾期交房的責(zé)任;(2)買受人逾期付款的責(zé)任;(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任;(4)買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任;(5)房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。

五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思表示寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

六、其他注意事項(xiàng)

不少當(dāng)事人往往只關(guān)心房屋買賣中的房?jī)r(jià)、面積、交房時(shí)間等主要條款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家:

1、審核。簽約時(shí)審核對(duì)方身份，審查中介機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和聲譽(yù)等。

2、細(xì)看。仔細(xì)看合同條款，注意其違約責(zé)任是如何約定的，看自己能否承受再?zèng)Q定是否簽署;合同一般至少一式三份，要查看三份內(nèi)容是否一致。

3、不留空?，F(xiàn)在幾乎所有的中介都提供格式性的房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中有許多條款是要求簽署方在簽約是填充或選擇，簽約時(shí)一定要對(duì)這類需填充或選擇的條款逐一進(jìn)行確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人違規(guī)利用。