[案例]2003年3月22日，王某將其一套房屋出租于李某，租期為3年，租金每年1萬元。2004年7月，王某在未告知李某賣房的情況下與張某簽訂買賣房屋的合同，將該房以20萬元價格售于張某，并于同年12月辦理了過戶登記手續(xù)。2005年1月，張某以房屋所有權人的身份要求李某搬出該房，李某未同意。同年3月，李某以王某侵害其優(yōu)先購買權為由提起訴訟，要求法院確認王某與張某之間的買賣合同無效。

[分歧]在案件審理過程中，對于是否支持李某以侵害優(yōu)先購買權為由，要求確認王某與張某之間的買賣合同無效的主張，存在二種不同意見：第一種意見認為，優(yōu)先購買權依附于租賃權，法律設立該權利的目的是為了保障承租人的租賃權，維護租賃關系的穩(wěn)定，只要張某嚴格遵循“買賣不破租賃”的原則，就不會對李某造成任何的損害，因此從鼓勵合同有效原則出發(fā)，不應支持李某的訴請。

第二種意見認為，優(yōu)先購買權不僅在于穩(wěn)定租賃關系，而且在于保障承租人優(yōu)先獲得房屋所有權的權利，出租人未履行告知義務，視為對承租人優(yōu)先購買權的侵害，法院應支持李某訴請，確認王某與張某之間的合同關系無效。

[評析]筆者同意第二種意見，理由如下：首先，所謂承租人的優(yōu)先購買權是指當出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。該條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，該權利具有一定的專屬性，只屬于承租人，且只在出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋這一法律事實出現(xiàn)時，承租人才擁有該權利。由此可見，出租人有通知承租人其出賣租賃房屋有關情況的法定義務。

其次，雖然優(yōu)先購買權來源于租賃權，沒有租賃權即沒有優(yōu)先購買權，但優(yōu)先購買權有其獨立的功能和保護目的，法律規(guī)定優(yōu)先購買權并不在于保護承租人的租賃權，而在于保護承租人獲得租賃物所有權的一種機會，而這種機會對承租人而言就是一種法律明確保護的利益，任何侵害該利益的行為都構成侵權。出租人未在合理期限通知承租人，構成對優(yōu)先購買權的侵害，承租人可以以出租人違反法律規(guī)定為由要求法院確認出賣租賃物的合同無效。因此，本案中出租人王某未履行其法定通知義務，承租人李某可以要求法院確認出賣租賃物的合同無效。王某與張某雖已辦理了房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，但由于買賣合同的無效，登記產(chǎn)權的前提和基礎已不復存在，應撤消登記，房屋所有權回復于王某。

最后，法院確認王某與張某之間合同無效的原因在于王某侵害李某的優(yōu)先購買權。而行使優(yōu)先購買權的前提條件在于，李某需以與張某同等條件來購買該房，所謂的同等條件一般指同等的價格條件。如李某不同意以20萬元的價格購買該房，那么失去了其享有優(yōu)先購買權的前提條件，此時，由于不存在侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，法院應維持王某與張某之間買賣合同的效力。