[案例]2003年3月22日，王某將其一套房屋出租于李某，租期為3年，租金每年1萬(wàn)元。2004年7月，王某在未告知李某賣房的情況下與張某簽訂買賣房屋的合同，將該房以20萬(wàn)元價(jià)格售于張某，并于同年12月辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。2005年1月，張某以房屋所有權(quán)人的身份要求李某搬出該房，李某未同意。同年3月，李某以王某侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由提起訴訟，要求法院確認(rèn)王某與張某之間的買賣合同無(wú)效。

[分歧]在案件審理過(guò)程中，對(duì)于是否支持李某以侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求確認(rèn)王某與張某之間的買賣合同無(wú)效的主張，存在二種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)依附于租賃權(quán)，法律設(shè)立該權(quán)利的目的是為了保障承租人的租賃權(quán)，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，只要張某嚴(yán)格遵循“買賣不破租賃”的原則，就不會(huì)對(duì)李某造成任何的損害，因此從鼓勵(lì)合同有效原則出發(fā)，不應(yīng)支持李某的訴請(qǐng)。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不僅在于穩(wěn)定租賃關(guān)系，而且在于保障承租人優(yōu)先獲得房屋所有權(quán)的權(quán)利，出租人未履行告知義務(wù)，視為對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵害，法院應(yīng)支持李某訴請(qǐng)，確認(rèn)王某與張某之間的合同關(guān)系無(wú)效。

[評(píng)析]筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：首先，所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買該房屋的權(quán)利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。該條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該權(quán)利具有一定的專屬性，只屬于承租人，且只在出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋這一法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，承租人才擁有該權(quán)利。由此可見(jiàn)，出租人有通知承租人其出賣租賃房屋有關(guān)情況的法定義務(wù)。

其次，雖然優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來(lái)源于租賃權(quán)，沒(méi)有租賃權(quán)即沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有其獨(dú)立的功能和保護(hù)目的，法律規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)，而在于保護(hù)承租人獲得租賃物所有權(quán)的一種機(jī)會(huì)，而這種機(jī)會(huì)對(duì)承租人而言就是一種法律明確保護(hù)的利益，任何侵害該利益的行為都構(gòu)成侵權(quán)。出租人未在合理期限通知承租人，構(gòu)成對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵害，承租人可以以出租人違反法律規(guī)定為由要求法院確認(rèn)出賣租賃物的合同無(wú)效。因此，本案中出租人王某未履行其法定通知義務(wù)，承租人李某可以要求法院確認(rèn)出賣租賃物的合同無(wú)效。王某與張某雖已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但由于買賣合同的無(wú)效，登記產(chǎn)權(quán)的前提和基礎(chǔ)已不復(fù)存在，應(yīng)撤消登記，房屋所有權(quán)回復(fù)于王某。

最后，法院確認(rèn)王某與張某之間合同無(wú)效的原因在于王某侵害李某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提條件在于，李某需以與張某同等條件來(lái)購(gòu)買該房，所謂的同等條件一般指同等的價(jià)格條件。如李某不同意以20萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房，那么失去了其享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提條件，此時(shí)，由于不存在侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，法院應(yīng)維持王某與張某之間買賣合同的效力。