案情簡介

2002年馬某以115萬元的價格購買了一處上海某小區的預售商品房，2003年7月，馬某以158萬元的價格將該房出售給張某，雙方簽定的購房合同約定，簽約當日由張某先支付總房價的50%，馬某將房屋交付給張某，余款由張某在60天內支付，支付余款當天雙方共同至房屋交易中心辦理過戶手續。后張某按約支付了房款并實際占有了該房屋，并開始對房屋進行裝修，但產權過戶手續并未按期完成。

2004年10月某日馬某通知張某表示不再履行原購房合同，次日，馬某與趙某就系爭房屋訂立了購房款為180萬元的售房合同，并于當日上午在房地產交易中心辦理了產權過戶手續。趙某隨即憑產權證進入系爭房屋，強行終止了張某的裝修活動，并更換了門鎖，引發了三方的激烈糾紛。為此，張某以馬某、趙某為被告提起訴訟，以兩被告惡意串通侵害他人利益為由，請求法院確認馬某與趙某間的買賣合同無效，并要求馬某繼續履行對其的房屋過戶義務。

訴爭焦點

本案系在先的購房人請求確認出賣人與第三人就同一房屋簽定的后房屋買賣合同無效的糾紛，焦點爭議為：房屋出賣人與已取得產權登記的第三人是否存在惡意串通的情形，即出賣人與第三人的房屋買賣是否是真實的交易行為，原告主張轉賣合同無效及繼續履行原合同的訴請是否成立。

法院判決

二審法院經審理認為，本案中馬某與趙某的交易及過戶過程存在以下明顯不符合常理之處：一是在馬某向張某發出解除合同的次日上午，馬某與趙某即簽約并同時完成了產權過戶交易手續，且雙方交易無中介商居間介紹，馬某與趙某均不能舉證證明具體的洽談過程；二是馬某與趙某的交易過戶之日正是本市房價持續上漲之時，而雙方簽定的合同售價較當時的市場價格明顯偏低，對此，馬某與趙某均未能作出合理解釋；三是趙某承認在交易前從未去查看過系爭房屋，此亦與常理不符；四是馬某與趙某均陳述是在交易過戶當天以現金交割了180萬元購房款，但雙方均未能提供相關的銀行存取款憑證。

根據生活常識，180萬元的現金堆放一處體積較大，僅清點數額及驗證鈔票真偽就需要花費大量時間，雙方在一天之內自行完成如此巨額的現金款項交割并辦理過戶明顯有違常理。而且馬某陳述該筆款項未存入銀行，而是在交易次日用于歸還他人欠款，但其未能提供證據證明其所稱的欠款事實、歸還欠款事實以及他人接受其巨額現金交割的事實。故法院最終認定馬某與趙某的房屋買賣合同系惡意串通，損害張某利益的行為，屬無效合同，趙某的過戶登記無效，應將系爭房屋產權登記恢復至馬某名下，并且馬某應繼續向張某履行過戶義務。

判案分析

房屋所有權人依法享有對房屋的處分權，在普通的“一房二賣”的現象中，根據物權法確定的不動產物權變動以登記為準的原則，房屋所有權人在已與購房者訂立買賣合同，但并未完成過戶登記的情況下，再將房屋出賣給第三人并完成過戶登記手續，其轉賣行為及物權變動仍然有效，在先的購房者僅能依據合同對出賣人主張違約責任。

房屋是個人安身立命之所，近年來，隨著房地產市場的蓬勃發展，房價不斷攀升，二手房市場也日益活躍。面對房價持續上漲的利益誘惑，不少賣房者缺乏誠信，通過“一房二賣”規避已經簽定的售房合同義務，以獲取更高的房價利益。在這類行為中，又可分為兩種：第一種是真實的以比原合同更高的價格轉賣房屋并完成過戶的交易；第二種則是與他人串通制造虛假的合同并在名義上過戶，實際上則是借用他人名義繼續持有房產，以待房價繼續上漲。對于第二種情況，出賣人與第三人之間并無真實的交易關系，而是通過制造交易過戶假象，以規避出賣人對原購房人的過戶義務，故應當認定轉賣合同屬于合同法第五十二條所規定的無效合同情形，相應的過戶也無效，原購房人可要求出賣人繼續履行合同義務。這兩種情況的區別就在于出賣人與第三人之間的交易行為是否是真實的。

法院在認定這種惡意串通的虛假交易時，應當基于一般的社會經驗詳細審查個案中的交易事實細節，要求房屋轉賣人與第三人在一定合理范圍內承擔證明交易真實性的舉證責任。具體而言，基于二手房買賣交易流程的一般常識，可以從以下幾個方面審查：一是交易雙方是否有合理的談約過程，包括是否有中介方參與；二是第三人是否有合理的看房過程；三是出賣人與第三人的交易金額與市場行情是否相符；四是出賣人與第三人之間是否有真實的交易款項交割。出賣人與第三人應當對以上交易細節進行合理解釋并承擔相應的舉證責任，如其對明顯不符合生活常識的交易細節不能作出解釋或舉證不能，便足以構成法官的合理懷疑。

本案中，馬某與張某簽約后一個月內，系爭房屋同類地段的房價上漲了近50%。在此背景下，馬某與趙某在一天之內完成簽約及過戶手續，合同金額明顯低于同期同類房屋市價，卻無正常的看房談約過程，亦無證據證明有真實合理的房款項交割事實。

綜合以上情況，法院足以認定兩被告不能證明其交易的真實性，存在惡意串通制造虛假交易以損害馬某利益的情形。在當前我國房屋交易市場的誠信意識尚不成熟的形勢下，司法審判通過能動地審查交易細節，正確分配舉證責任，認定虛假串通的交易，可保護真實購房人取得房屋產權的合同利益，制裁惡意違約行為，對于凈化市場環境，樹立市場誠信基礎，規范我國房地產市場尤其是二手房交易市場均有積極的意義。