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寧波
商品房買賣合同的效力及無效合同的處理
來源:
律霸小編整理
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2025-12-20
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房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規(guī)定，還應當?shù)接嘘P土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關批準、登記手續(xù)，這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。 二、無效商品房買賣合同的處理 《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。” 無效的房地產(chǎn)合同也應按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是：(一)返還財產(chǎn)或折價賠償；(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對無效房地產(chǎn)合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導致租賃合同無效時，租賃關系無效，承租方應將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒有過錯，但其確實也使用了出租方的房屋，屬實際受益人，應考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。 (二)避免累訟原則 房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關系，對一種法律關系認定無效后，會影響到其他的法律關系，因此，在無效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權案件中同時存在房屋抵押關系和房屋買賣關系，如果認定買賣關系有效，抵押關系無效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題，應責令有關當事人中止他項權利登記備案，以保證買賣關系的確認。
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吳先軍律師，現(xiàn)為浙江援手律師事務所專職律師，中華律師協(xié)會會員，杭州市律師協(xié)會會員。擁有法律實務和律師的工作經(jīng)歷，在合同糾紛、債權債務糾紛、工程款糾紛、勞務糾紛、婚姻家庭、法律顧問等民商事方面積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，培養(yǎng)了認真嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，能夠準確把握客戶需求，系統(tǒng)識別法律風險，靈活設計交易模式，合理控制法律風險，辦理民商案件在法律允許的范圍內(nèi)使當事人利益最大化。扎實的理論功底、求實的工作作風，周到的服務意識，贏得了當事人的信任與肯定。
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