【案例】

2006年4月，陳某與張某簽訂了購房合同，張某將一處住宅以8萬元的價格轉讓給陳某，并約定2007年8月份交房時付清余款。但是后來張某突然反悔不賣了。陳某可以要求法院判令張某繼續履行合同嗎?

【法律解析】

可以要求張某繼續履行。對方中途反悔屬于違約行為，《 合同法》規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符 合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。但有下列情形之一的除外：( 一) 法律上或者事實上不能 履行;( 二) 債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;( 三)債權人在合理期限內未要求履行。

【法條鏈接】

《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效; 未辦理物權登記的，不影響合同效力。

簽訂了定金協議和買賣合同后，賣家反悔。買家可以這樣維權：

1、上訴法院，要求判決強制過戶。

當買方同時滿足以下5個條件時，可主張強制過戶：

(1)簽訂的買賣合同有效;

(2)購房人具有購房資質;

(3)購房人具有足夠購房款;

(4)賣房人構成根本違約，即賣房人明確表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封、扣押等;

實務中，法院是否會判決強制過戶，需要根據具體的案情來定。

同時需要注意的是：

(1)如果賣方已經將房屋另行出售給了其他人(此人不知情)且已經完成過戶的情況下，賣房人已經無法實際交付房屋了。在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

(2)法院只可能判決強制過戶，但并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2、買方有權解除合同，并要求賣方承擔違約責任

法官會根據以下因素來綜合判斷違約金的具體數額：

(1)買方的實際損失;

(2)賣方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

(4)其他因素;

此外，買房人也可同時要求賣房人按照合同約定承擔其已向房屋中介公司支付的費用。

3、雙倍返還定金

買方選擇何種方式保護自己的權益，買受人可根據自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權選擇解約的，選擇權在于買方。

若法院判決的違約金數額低于買方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20%，那么超過部分的金額也是買房人的實際損失)，那么買方還可向賣方主張賠償其損失;但違約責任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。

業內人士認為,國人缺乏契約精神,在利益面前,一些人更愿意選擇違約。“賣家違約成為整個樓市的普遍情況,他們第一次以某個價格出售房屋后,往往又會將房屋掛到其他中介出售,如有買家愿意出更高的價格,高到可以覆蓋違約金并有盈余,他們就會選擇違約,且違約底氣十足。”謝*奎說。

對此要用合法的手段維護自己的權益，要想了解更多買賣房屋相關法律知識，可以在線律霸網咨詢專業律師。