為了解決上述問題，我們不自量力根據(jù)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合某市本地實(shí)際情況，依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《商品房銷售司法解釋》等法律法規(guī)和地方規(guī)章，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋，不足之處望各位不吝指正。

某市商品房(毛坯房)銷售合同(第六版)

特別告知

一、為切實(shí)保障購房者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在建設(shè)部、國家工商行政管理局商品房銷售合同示范文本的基礎(chǔ)上，充分吸收國內(nèi)其他有關(guān)城市商品房銷售合同示范文本的先進(jìn)理念，結(jié)合園區(qū)實(shí)際，某市國土房產(chǎn)局、江蘇省某市工商行政管理局共同制定了本合同示范文本，旨在倡導(dǎo)房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的“明明白白”消費(fèi)。本合同示范文本印制的合同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定使用。

「釋義」該條是主要介紹了文本的性質(zhì)、制定根據(jù)、制定目的、適用范圍等內(nèi)容。

「常見問題」由該條是處于說明的位置，一般情況下，無論開發(fā)商還是購房者都對(duì)該條不注意，實(shí)際上在法律專業(yè)人士眼中該條是十分重要的。該條實(shí)際上給出了該示范文本效力和解釋方法，在發(fā)生糾紛或者對(duì)合同條款含義有分歧時(shí)，就需要根據(jù)上述法律法規(guī)甚至是它們的立法意圖等來解釋或者裁決。

「對(duì)策」建議無論開發(fā)商還是購房者都應(yīng)對(duì)上述法律有基本的了解或認(rèn)識(shí)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)法律人士講解。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，在簽訂合同前應(yīng)當(dāng)充分了解合同條款，本合同示范文本可在某市房產(chǎn)信息網(wǎng)(網(wǎng)址：www.szfc.gov.cn)查閱，在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密，必要時(shí)可向律師事務(wù)所、公證處等專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢。合同簽訂并網(wǎng)上備案后，合同當(dāng)事人按照約定可以向某市房地產(chǎn)交易管理中心申請(qǐng)預(yù)告登記。

「釋義」該條是提示性條款，主要提醒當(dāng)事人主要是購房者對(duì)交易應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎小心，不要盲目簽訂購房合同。

「常見問題」雖然該合同聲稱，可在某市房產(chǎn)信息網(wǎng)上查閱，但實(shí)際上該鏈接并不存在。這對(duì)廣大購房者極不公平，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)該合同應(yīng)該是極為熟悉，并且利用其各種資源，研究十分透徹，雙方處于信息既不對(duì)稱的局面。

特別是在目前，某市的購房者如果是第一次購房，往往被要求先交所謂的誠意金或者定金等款項(xiàng)，然后才能簽約，簽約時(shí)售樓小姐拿出預(yù)先寫好的樣本，要求購房者簽訂，購房者此時(shí)十分被動(dòng)，因?yàn)橐环莺贤笱鬄?shù)萬字，又有各種各樣的專業(yè)術(shù)語和法律術(shù)語，即使是剛畢業(yè)的法學(xué)院的學(xué)生剛接觸到也覺得發(fā)暈，何況是購房者。

「對(duì)策」建議購房者在決定購房前，不要急著交任何款項(xiàng)，應(yīng)先從一些網(wǎng)上下載該示范文本進(jìn)行初步研究，如有不明白之處可請(qǐng)專業(yè)法律人士講解。另外，開發(fā)商提供的文本必然要加入不少對(duì)己有利的條款，這些都是示范文本上沒有的，所以最好是咨詢專業(yè)法律人士必需注意問題有哪些。

三、合同要體現(xiàn)對(duì)等原則，雙方在合同中約定的違約金占總房價(jià)款的比例應(yīng)當(dāng)相等。

「釋義」該條是關(guān)于違約金比例問題的規(guī)定，防止一方利用己方的優(yōu)勢地位，侵害對(duì)方權(quán)利。

「常見問題」雖然，示范文本的制定者本意是防止開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位，制定侵害購房者權(quán)利的合同條款，如加大購房者違約金的比例，己方違約金比例減小等問題，但實(shí)際上由于開發(fā)商資金實(shí)力與購房者是不再一個(gè)數(shù)量級(jí)的，同樣的違約金數(shù)目對(duì)購房者來說是致命的，但對(duì)開發(fā)商來說最多是皮外傷;所以，該條僅具有形式上的公平，并不能起到實(shí)質(zhì)上的公平作用。

「對(duì)策」由于，合同簽約時(shí)在網(wǎng)上進(jìn)行，只要輸入違約金比例數(shù)字，其他條款立即會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生同樣的數(shù)字;所以，要求開發(fā)商承擔(dān)更大比例的違約金不可能，開發(fā)商也不會(huì)同意。購房者要想加重開發(fā)商的違約成本，只能從其他方面入手，如：約定高額的房租或貸款利息損失等。

四、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋，該房屋的面積、交房日期、質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽約前，應(yīng)對(duì)本合同相關(guān)內(nèi)容予以充分理解。

「釋義」該條是提示性條款，主要提醒當(dāng)事人主要是購房者對(duì)交易房產(chǎn)盡可能多了解，防止出現(xiàn)交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)與心目中存在較大差異，引起糾紛。

「常見問題」開發(fā)商為了促銷常常使用各種宣傳手段，使購房者對(duì)所購房產(chǎn)期望值很高;開發(fā)商也特別喜歡作出口頭承諾，有時(shí)又使用一些容易產(chǎn)生歧義的語言;所以，雙方往往存在溝通的問題，一旦發(fā)生糾紛，購房者認(rèn)為開發(fā)商存在欺騙行為，開發(fā)商認(rèn)為購房者在無理取鬧。

「對(duì)策」雙方在交易之前應(yīng)盡可能多溝通。詳細(xì)說明房產(chǎn)的情況是開發(fā)商的義務(wù)，如果購房者能夠證明開發(fā)商對(duì)上述因素存在欺騙行為的話，對(duì)開發(fā)商很不利。對(duì)開發(fā)商來說雖然可以利用交易熟練程度讓購房者無法舉證，從而避免這種情況出現(xiàn)，但畢竟不是光明正大，對(duì)自己的信譽(yù)也有影響;再者，政府的監(jiān)管力度越來越大，開發(fā)商再想鉆這種空子代價(jià)也不小;所以，開發(fā)商最好是在開始就實(shí)事求是對(duì)房屋的各種情況予以說明。

對(duì)此，購房者在交易之前只有不怕麻煩，多跑幾次，多問問題，不要怕問覺得和愚蠢的問題，實(shí)際上許多問題正是從最基本、最普通的問題中得出答案或者發(fā)現(xiàn)線索的，不要想象突然問一個(gè)復(fù)雜問題，可把開發(fā)商難住(這種問題即使有也多半是過分的要求)。

五、雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)要對(duì)本合同各原件認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致;在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

「釋義」該條主要提醒當(dāng)事人主要是購房者不要簽訂陰陽購房合同。

「常見問題」雖然出現(xiàn)陰陽合同的幾率很小，但一旦出現(xiàn)對(duì)購房者來說就是致命的，對(duì)此切不可掉以輕心。購房合同時(shí)購房者主張權(quán)利的最有力證據(jù)，有的購房者不注意保存購房合同，在主張權(quán)利時(shí)如果連最基本的購房合同也拿不出，維權(quán)之難可想而知。

「對(duì)策」建議購房者在簽訂合同時(shí)，除了要檢查各文本是否一致外，還可以要求雙方在簽字處注明各文本經(jīng)檢查一致的字樣。如果擔(dān)心合同保管不善導(dǎo)致?lián)p毀丟失等情況發(fā)生，最好當(dāng)事人都留下兩份合同，注明某某留存。

六、雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可以向某市仲裁委員會(huì)、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)等申請(qǐng)。

「釋義」該條是爭議解決選擇條款，主要是提醒當(dāng)事人可以選擇的仲裁機(jī)構(gòu)有哪些。

「常見問題」由于房屋買賣交易期長、標(biāo)的大及質(zhì)量不易控制等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)是是非之地和糾紛高發(fā)區(qū)，發(fā)生爭議時(shí)，購房者由于涉及切身利益，在權(quán)力得不到保證后，往往采取過激行為。中國人文化傳統(tǒng)上喜歡私了，不喜歡打官司;同時(shí)中國由于行政力量過于強(qiáng)大，無論司法部門還是民間仲裁機(jī)構(gòu)都受到來自當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)大影響。老百姓也習(xí)慣于只要出了問題，即去找政府，上訪等等，實(shí)際上在許多地方地方政府出于“維穩(wěn)”的目的，不愿意鬧出群體性事件，往往出面解決爭端，速度快且效果好。這又在一定程度上，鼓勵(lì)老百姓不走正常的司法途徑解決問題。

選擇仲裁機(jī)構(gòu)，優(yōu)點(diǎn)在于速度較快，效率高;至于能不能完全中立，實(shí)際上并不能說絕對(duì)做到。另外，能不能像購房者所想象的那樣盡可能保護(hù)弱勢一方的利益，更無法保證。我們曾辦過一個(gè)案例，開發(fā)商違約應(yīng)按約定賠償，但某市仲裁委的仲裁員們卻充當(dāng)起和事佬，一定要雙方都同意才肯裁決，最后，裁決結(jié)果為開發(fā)商按約定的80%支付違約金。因?yàn)橹俨靡徊媒K局，也無法上訴，同時(shí)也不可能申請(qǐng)撤銷仲裁。委托人也接受裁決。但，同一小區(qū)其他業(yè)主不同意，幾百戶人家一起去園區(qū)管委會(huì)找說法，管委會(huì)一紙令下開發(fā)商乖乖地按約定的100%補(bǔ)償。這種結(jié)果，弄得我們哭笑不得不說，連某市仲裁委也灰頭灰臉。

「對(duì)策」基于這種情況，當(dāng)事人如果不怕麻煩最好約定由法院管轄，或者由外地聲望較好的仲裁委裁決。

某市國土房產(chǎn)局

江蘇省某市工商行政管理局