案情：

因小曹自身原因未能籌足房屋首付款，導致合同無法繼續履行，此過錯在于小曹，小曹應承擔公司在此居間活動支出的必要費用

2011年，小曹通過上海某物業顧問有限公司介紹，與李某就購買嘉定區某處物業事宜達成一致，約定房屋價款為385萬元，并簽署了合約。但因為籌不到足夠的錢，小曹決定放棄購買此處房屋。之后，該顧問公司以其促成了小曹簽訂《房地產買賣協議》，居間成功為由，要求小曹承擔77000元的居間傭金。因討要無果，該公司將小曹告上法庭。

該物業顧問有限公司認為，在其居間下，小曹已經成功簽署了《房地產買賣居間協議》及《房地產買賣協議》。公司、小曹及售房人三方簽訂的《房地產買賣居間協議》約定，由小曹想要購買的房屋價款為385萬元；《房地產買賣協議》（附件一）成立即表明居間成功；小曹及售房人應于買賣合同成立之日按照房屋價款的1%各自向其支付傭金。同時，雙方又簽訂作為該居間協議附件一的《房地產買賣協議》，約定小曹與售房人應于該協議簽署后30日內至公司處簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》。依據法律規定及該協議約定，公司已經居間成功，小曹應依約向其支付傭金人民幣77000元。

小曹稱，關于居間傭金，雙方簽訂過一份傭金確認書，約定房屋過戶后支付傭金4萬元，居間協議約定的傭金是不真實的。現她與售房人僅簽訂一份居間協議，未簽訂正式的房屋買賣合同，所以該物業顧問公司居間并未成功。而且現在她與上家之間的協議已解除，故不同意支付居間傭金。

嘉定法院認為：

該物業顧問公司主張其依合同約定，已促成了小曹與售房人簽署了《房地產買賣協議》，其居間義務已履行完畢。但從該買賣協議的性質及內容來看，買賣協議僅是作為居間協議的附件存在，協議內容也未對具體付款時間等重要事項進行約定，缺少作為正式房屋買賣合同的相關要件。同時，在該買賣協議中，當事人亦約定為辦理過戶交易手續，買賣雙方應于該協議簽署后30日內至公司處另行簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》，此表明公司的居間義務仍有未完之事，結合市場交易慣例，該物業顧問公司要求小曹支付房屋價款2%傭金的訴訟請求，法院難以支持。

合同簽訂后，因小曹自身原因未能籌足房屋首付款，導致合同無法繼續履行，此過錯在于小曹，小曹應承擔公司在此居間活動支出的必要費用。依此，法院作出判決小曹應給付上海某物業顧問有限公司人民幣5000元，二審也支持了這一判決。

（作者單位系上海市嘉定區人民法院）

相關法律知識：

房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續；（4）房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。