一、房屋被法院查封后又出租

杭XX為經營需要向某銀行貨款30萬元，并將自有房屋一套作為貨款抵鉀。由于其到期未清償銀行貸款，經某銀行申請，人民法院查封了杭XX用于貨款抵鉀擔保的房屋，并到當地房地產管理部門辦理查封登記手續，通知該機關不予辦理該房屋過戶手續。此后，杭XX將該房屋出租給巴XX，租賃合同約定:巴XX承租杭XX的三居室樓房一套，租期自2009年6月至2011年6月;租金每月1500元，按半年一次支付。雙方到當地房地產管理部門辦了登記備案手續。2010年7月，該房屋被人民法院強制執行，過戶給某銀行。某銀行要求巴XX騰退房屋，遭到拒絕，向人民法院提起訴訟。

二、應否繼續履行租賃合同

我國法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，因此，在本案中，巴XX與杭XX的房屋租賃合同是合法有效的，但是這并不是本案適用“買賣不破租賃”的充分要件。并不是所有有效合同都能得到全面有效的履行。“買賣不破租賃”是債權的一個特例，有其嚴格的適用條件:(1)就同一標的物上存有買賣合同和租賃合同;(2)買賣合同與租賃合同均有效成立;(3)租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權轉于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權轉移于他人則不發生“買賣不破租賃”效果;(4)承租人在同等條件下未主張優先購買權，若承租人主張優先購買權，則取得所有權，亦不發生“買賣不破租賃”。法律承認“買賣不破租賃”原則是對成立在先的承租人租賃權的尊重與保護，承租人憑借其成立在先的租賃權不但可以對抗買賣合同之買受人，而且可以對抗成立在后的抵押權人。但前提是承租人之租賃權先于買受人之所有權、抵押權人之抵押權存在，否則原租賃合同對買受人、抵押權人不具有法律拘束力。

若租賃后于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權后，原租賃契約并不適用于債權人，除非債權人同意(此時應視為一個新的租賃契約成立)。對承租人的損失，若承租人知道或應當知道租賃物已被查封的，則損失由承租人自己負擔。這是因為，意思自治是民法中的一項基本理念。所謂意思自治是指當事人按照自己的理性判斷去設計自己的生活，管理自己的事務。從積極方面來講是指自主參與、自主選擇;從消極方面來講指自己責任，即自己要為自己的判斷、選擇負擔。若承租人知道或應當知道租賃物已被查封卻仍然與出租人訂立租賃契約，這是他自主選擇，其后果與他人無涉，由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。在此案件中，因巴XX的租賃權后于查封事實而存在，因此，不得主張“買賣不破租賃”。因為租賃物為房屋，而房屋則以登記為其公示方式，巴XX在締約時應當知道房屋已被查封的事實，應當知道租約有不能履行的風險卻仍然與杭XX訂立租約，這一風險只能由巴XX自己承受，其損失也只能由巴XX自已負擔。

綜合上面的介紹，我國法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租。相信大家看了上面介紹后，對于房屋被法院查封后又出租的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。