房屋存在未到期租賃合同新房主有義務繼續履行嗎

張某系某肉串店的業主。2010年7月1日，王某與某肉串店原業主趙某簽訂房屋租賃合同，約定該營業房屋租賃給趙某經營使用，自2010年7月1日至2013年7月1日止，租期為三年，后趙某又將該店出兌給李某。2011年4月30日，張某與李某簽訂某肉串店出兌協議，王某同意將該房屋轉租給張某，并按原租賃合同的租期履行。合同簽訂后，張某付給王某房屋租金3.3萬元(2011年6月1日至2012年6月1日)。后又于2012年6月1日給付王某房屋租金3.5萬元(2012年6月1日至2013年7月1日)。2012年10月8日，楊某與王某簽訂房屋買賣合同，購買了上述房屋。2013年1月4日，楊某通知張某遷出該房，遭到張某拒絕。2013年1月24日，楊某將該房屋水、電全部報停。

法院判決：賠償損失

法院經審理認為，公民的民事活動應以誠實信用為原則。就本案而言，楊某購買房屋取得了房屋所有權，在原房屋租賃合同尚未到期的情況下，根據買賣不破租賃原則，楊某作為房屋買受人，有義務按照原房屋租賃合同繼續履行出租人的義務。楊某單方終止合同，并對張某經營的某肉串店停水、停電，致使該店不能正常營業，侵害了張某的合法經營權，楊某已構成違約，造成損失應當予以賠償。關于張某訴請楊某繼續履行房屋租賃合同，因該房屋租賃合期已屆滿，本院已裁判張某從此房屋中遷出，該判決已發生法律效力，故對張某此項請求不予支持;關于賠償數額一節，張某請求經濟損失8萬元，本院兩次委托相關鑒定部門對張某經營的某肉串店因楊某過錯導致的停業損失進行鑒定，均因無法鑒定被退回，故本院對其實際經營損失數額無法確定，對此項請求無法支持。關于張某主張的工人工資和肉串損失，因無證據證明，亦不予支持。但2013年1月24日至租期屆滿之日，張某因楊某對某肉串店停水、停電，未能營業，致使張某此間房屋租賃費遭受損失，該損失應由楊某賠償，故本院僅就此項予以支持。2012年6月至2013年7月1日間，張某向原房主王某交納了某肉串店房屋租金35000元，故楊某應賠償張某157天租金損失(每月平均按30天計算)，即35000元÷12個月÷30天×157天=15263.89元。

律師說法：新房主有義務繼續履行嗎

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

本案中，張某與王某簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，故為合法有效，雙方當事人應按照合同的約定履行各自的義務。現楊某與王某簽訂房屋買賣合同，房屋的所有權由王某轉移到楊某，但原房屋租賃合同尚未到期。根據上述法律規定，租賃期間房屋發生所有權變動，不影響租賃合同的效力，買受人楊某有義務按照原房屋租賃合同繼續履行出租人的義務。楊某對房屋停水、停電，未能保持房屋的適租狀態，導致張某不能正常營業，屬于違約行為，應承擔賠償責任。

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