在線咨詢
律師在線
點擊咨詢
意見反饋
回到頂部
寧波
原租賃合同解除轉租效力
一、原租賃合同解除轉租效力問題
我國《合同法》第二百二十四條第一款規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”。第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該條只規定了承租人經出租人同意可以轉租給第三人，以及承租人擅自轉租時出租人可以解除合同，卻未規定轉租合同的效力問題。
筆者認為，如果房屋租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，次承租人可以主張轉租合同無效。如果房屋租賃合同未明確約定是否可以轉租，而承租人擅自轉租，則分為以下三種情況：
一是出租人對轉租行為沒有異議，依合同自由原則及合同的相對性原理，該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。
二是出租人對轉租行為提出異議，但并不與承租人解除租賃合同，該房屋轉租合同也應當有效。因為《合同法》第二百二十四條第二款只規定承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，并沒有規定轉租合同無效。
三是出租人對轉租行為提出異議，并解除與承租人的房屋租賃合同，轉租合同則因出租人解除租賃合同而導致無效。因為承租人的權利是因租賃合同而產生，如果租賃合同被解除，自然沒有轉租權利，簽訂的轉租合同也隨之沒有效力。
二、出租人的合同解除權
《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該款規定了出租人在承租人擅自轉租下的合同解除權。但是，根據最高人民法院2009年6月通過的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。此條對出租人的解除權進行了限制，即只給予了出租人在知道或者應當知道承租人轉租時六個月的異議時間。這六個月是除斥期間，如果出租人在此期間內不提出異議，則其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
由此可知，在本案中，出租人張某要想解除合同或請求認定轉租合同無效，應當于知道或者應當知道承租人轉租之日起六個月內提出異議，否則就得不到法院支持。
如果你的情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎你進行法律咨詢。
該內容對我有幫助 贊一個
我有類似問題？馬上聯系律師
律霸用戶端下載
及時查看律師回復
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
財產公證可否進行財產分配
2020-12-10離職之后可以仲裁雙倍工資嗎
2021-03-14法律援助范圍
2021-03-16法律中規定的拘役最高刑期是多久
2021-02-15反擔保（保證）合同
2020-11-16發生交通事故對方不處理應該怎么辦
2021-03-12請求交通賠償需準備的材料
2021-01-03票據行為票據能力是如何的
2021-01-08探望權如何中止
2020-11-20去拘留所探視要帶什么手續拘留所
2020-12-08朋友探監需要什么手續
2020-11-13交通事故認定中止的時效
2020-12-24續簽的勞動合同期限必須原來的一致嗎
2020-11-27用人單位在哪些情況下可以主張勞動者支付違約金
2021-03-10經營范圍相同就是違反競業限制嗎
2021-03-04勞動糾紛需要用到哪些法律
2021-01-19公司處分不接受可以仲裁嗎
2020-11-11未取得駕照簽訂機動車意外險合同保險合同是否有效
2020-12-05保險理賠員駕車撞事主 車主趴車頭被甩開
2020-12-12汽車必交的保險有哪些
2020-11-15