雖然說在爭奪房產(chǎn)的時(shí)候，肯定原告，被告雙方都需要聘請(qǐng)專業(yè)律師的，但是有一點(diǎn)不能否認(rèn)的是，律師在代替當(dāng)事人爭取房產(chǎn)的時(shí)候，所作所為與全部都是在法律允許的范圍之內(nèi)進(jìn)行的。現(xiàn)在離婚的時(shí)候，房子貸款還沒有償還完畢，這是非常普遍的一種現(xiàn)象。那么，離婚房屋貸款這種房產(chǎn)分割是怎么規(guī)定的?

一、離婚房屋貸款這種房產(chǎn)分割是怎么規(guī)定的?

銀行和債務(wù)人之間是建立在對(duì)資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而改變債務(wù)人，夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。

在這種情況下，房屋的產(chǎn)權(quán)是登記哪一方的名下，按揭貸款是由哪一方辦理的，房屋就屬于哪一方的財(cái)產(chǎn)，對(duì)于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還，離婚后未償還的債務(wù)仍為個(gè)人債務(wù)。

這種情況下，對(duì)房屋屬于共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)沒有爭議，問題在于如果要把房屋判給非產(chǎn)權(quán)登記方，則涉及到債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題及是否需要征得銀行認(rèn)可的問題。

實(shí)際上，不能以未經(jīng)債權(quán)人同意而變更債務(wù)人為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，因?yàn)樵诨橐鲫P(guān)系存續(xù)期間的實(shí)際還貸人是夫妻雙方，并不是產(chǎn)權(quán)證上名義產(chǎn)權(quán)人或還貸人。此外，房屋產(chǎn)權(quán)在離婚時(shí)判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，法院在判決時(shí)不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標(biāo)準(zhǔn)，將房屋判決給償貸能力較強(qiáng)的一方。

二、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個(gè)問題

(一)、尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割

對(duì)于尚未付清全部房價(jià)款的按揭房屋，在離婚訴訟中能否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，理論上存在兩種針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人在付清全部房價(jià)款之前，對(duì)按揭房屋還未取得所有權(quán)，既然沒有所有權(quán)，就不宜對(duì)按揭房屋的權(quán)屬進(jìn)行分割，可以先判歸某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實(shí)務(wù)問答》的相關(guān)意見就持這種觀點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人只要進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記，就已經(jīng)從開發(fā)商那里取得了所有權(quán)，陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息，而不是房價(jià)款，既然取得所有權(quán)，理當(dāng)可以分割。

在金融實(shí)踐中，按揭指購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的購房人所有的房屋抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價(jià)并優(yōu)先受償，其中，并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以，按揭人對(duì)于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán)，離婚時(shí)可以進(jìn)行分割。

因此，在離婚訴訟中，對(duì)于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個(gè)人債務(wù)，離婚時(shí)應(yīng)由權(quán)屬一方給予補(bǔ)償)，不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。

(二)、按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時(shí)間如何確定

以權(quán)屬登記的取得時(shí)間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時(shí)點(diǎn)，是嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的答案。可以說這種推導(dǎo)在邏輯無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因，從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長的時(shí)間差。購房人進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，僅享有申請(qǐng)的權(quán)利，能否登記成功以及何時(shí)登記成功，既與登記機(jī)關(guān)的工作效率有關(guān)，也取決于相關(guān)各方當(dāng)事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因，無法及時(shí)甚至永遠(yuǎn)無法辦妥權(quán)屬登記。如果機(jī)械遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時(shí)間來判別財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，等同于把按揭人的財(cái)產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài)，其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對(duì)于不同的當(dāng)事人，可能僅僅因?yàn)檗k理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時(shí)間差異就導(dǎo)致了財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不同，還可能出現(xiàn)一方完全沒有出錢卻僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受，也有違婚姻立法確立個(gè)人財(cái)產(chǎn)的初衷。在這種情況下，如果仍然堅(jiān)持讓現(xiàn)實(shí)適應(yīng)理論，那就是典型的削足適履。

追溯不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的，即在于維護(hù)交易安全，保護(hù)第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動(dòng)過程公開化、確定化，使物權(quán)變動(dòng)通過一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn)，從而使第三人可以通過公示獲悉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。對(duì)于訟爭房屋的事實(shí)及權(quán)利狀態(tài)，夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執(zhí)的焦點(diǎn)只是在于，購房人取得按揭房屋所有權(quán)的時(shí)間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時(shí)間。顯然，從不動(dòng)產(chǎn)公示制度設(shè)計(jì)的目的來看，登記生效主義在夫妻之間并無堅(jiān)決貫徹之必要。

我國《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外，如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記時(shí)間不應(yīng)影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下，該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確，對(duì)售房人享有請(qǐng)求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時(shí)點(diǎn)，這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個(gè)例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產(chǎn)權(quán)屬登記在該方名下的，無論該方的權(quán)屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)系該方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

的首先有一點(diǎn)可以肯定的是，在房屋的貸款沒有償還完畢的情況下，房管局肯定不會(huì)對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行過戶的。那么司法實(shí)踐操作的過程當(dāng)中，一般是將房屋判給其中一人，但是需要將房子已經(jīng)按揭的部分償還給另一方。即使說這種有房貸的房子平等分割的，同理房貸，即使離婚了，雙方也要共同償還。

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