出租人的維修義務是出租人對物的瑕疵擔保責任中派生的義務。維修義務是指在租賃物出現不符合約定的使用狀態時，出租人須對該租賃物進行修理和維護，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。維修義務也包括對租賃物的正常保養。

承租人使用租賃物就是要使租賃物發揮其效用，以滿足自己的需要，這就要求租賃物本身應保持一個良好的狀態，具備它本身的性能，發揮它本身的效能，當該租賃物出現妨礙使用的情況時，就要對其進行維修。法律將維修的義務加諸于出租人是從租賃合同的特點出發的，一是租賃物的所有人在絕大多數情況下是出租人，出租人要對自己的財產負責，要延長租賃物的使用期，對租賃物進行正常的養護和維修，維護的是自己的利益;二是出租人出租租賃物是為了收取租金，承租人付出租金是為了使用租賃物，如果租賃物不能使用了，承租人訂立合同的目的就不能實現，再讓他支付租金是不公平的。因此，各國法律都把對租賃物的維修義務歸于出租人一方。

出租人盡維修義務并不是絕對的、無限的，它應具備一些條件：

1.租賃物有維修的必要

有維修的必要是指租賃物已出現影響正常使用、發揮效用的情況，不進行維修就不能使用，出租人應對租賃物進行及時的維修，以保證其正常使用。

2.有維修的可能

有維修的可能是指租賃物損壞后能夠將其修好以恢復或達到損壞前的狀態，如果租賃物已徹底損壞，沒有修復的可能，出租人的維修義務就轉化為承擔一定的民事責任的義務，如減少租金等。

3.有維修的正當理由

出租人的維修義務一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質所要求的對租賃物的正常的維護，如果是因為承租人的保管使用不善，造成租賃物損壞時，出租人不負有維修的義務。如承租人租賃一架塔吊，因自己安裝不符合要求出現了問題，不能使用，就要由承租人自己負責重新進行安裝。

出租人的維修義務是需要承租人的協助來履行的。當租賃物出現質量問題時，承租人應及時通知出租人，以便能夠得到及時的維修。當出租人對租賃物進行正常維修時，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應當積極配合出租人并為其提供必要的條件。例如，在房屋租賃中，出租人在雨季前對房屋進行維修，以保證在雨季到來時不致漏水，承租人就應當積極協助出租人。當租賃物出現質量問題時，承租人如果有可能或在有條件的情況下，應當采取必要的措施防止租賃物的進一步被損壞等等，承租人的這些義務雖然法律上并沒有規定，但根據合同法的誠實信用原則，這些附隨義務也是當事人應當遵守的。

法律雖然規定了在一般情況下出租人負有維修義務。但并非在所有的情況下維修的義務都由出租人承擔。排除出租人維修義務的情況有幾種：(1)法律、行政法規規定，由承租人承擔維修義務的。如我國海商法規定，在光船租賃中，由承租人負責維修保養。有的國家的法律規定，在房屋租賃中，有些小的維修義務由承租人承擔，如法國民法典就規定在房屋租賃中，承租人應當負擔的修繕義務有：房間內的一部分破碎地磚的修補、窗戶玻璃的修補、門鎖的修繕等等。意大利民法典規定，由房客負擔的小修繕是屬于因使用所引起的損壞。(2)雙方約定維修義務由承租人負擔。(3)依當地習慣或商業習慣。如在汽車租賃中對汽車的維修義務一般都由承租人負擔。我國民間實行的房屋租賃“大修為主，小修為客”的習俗。

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