二手房查封是不是可以提出執行異議

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》【2005年01月01日生效】第十七條規定【被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。】《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》【2015年5月5日生效】第二十八條規定【金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。做了明確規定。這兩個司法解釋都有一個共同的要件——查封之前已經合法占有案涉不動產。

那么，為什么非得要在查封之前就已經占有呢?根據江*新、劉*詳主編，最高院執行局編著的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》第424頁的解釋，占有有一定的公示作用，也是為了減少被執行人與第三人惡意串通的可能性。我對于這個觀點非常贊同。此外，我還認為實際占有會使得買房人的期待權更強【根據一般民事主體的理解，買房人買房，錢已經付了，房子也已經交付了，買房人就已經對房子享有“所有權”了。至于所謂的過戶，只不過是房屋買賣雙方必須遵守的“別人”制定的游戲規則罷了。如果僅僅因為(非買房人的過錯導致)還沒來得及辦理過戶手續，就剝奪買房人對該房屋享有的權利，站在買房人的角度，這無異于“搶奪”，對于買房人是非常不公平的。再考慮到現在房價如此之高，買房人所付的房款可能是掏空了兩代人的錢袋子并透支了未來的錢袋子，如果僅僅因為過戶問題而否認買房人對房子的權利，后果可能會比較嚴重】。但是，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》【2005年01月01日生效】第九條規定：“查封不動產的，人民法院應當張貼封條或者公告，并可以提取保存有關財產權證照。查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為。”但是，在實際的執行中，有些法院不會給房子貼封條或者公告。那么，根據上述規定，即便法院已經在房產交易中心辦理了查封的登記，也可以認定為查封還沒有完成。那么，在所謂的“查封”之后，賣房人交房，也應當理解為是在完整意義上的查封之前。這樣，買房人也就符合了提執行異議的條件。

退一步講，即便不能以上述理由認定為買房人在法院查封之前就已經合法占有了房屋，司法解釋要求“實際占有”這個要件是否合理呢?

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》【2002年06月27日生效】第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》【2015年5月5日生效】第二十九條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;

(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

上述兩個司法解釋都沒有要求“合法占有”這個要件，因為這是針對的“消費者”。一手房買賣的買房人可以認定為消費者，這沒有問題。但是問題是，為什么買一手房的人(消費者)所得到的保護要超過買二手房的人(非消費者)呢?這里面其實是混淆并錯誤適用了“消費者”的概念。消費者一般被認定為弱勢群體，需要傾斜性的保護。但是，這里面的傾斜性保護是相對于處于優勢和強勢地位的生產者或者經營者而言的(具體到一手房買賣中就是針對開發商而言的)。但是，我們給買房人(一手房或二手房)以執行異議的權利，是讓買房人排除賣房人(開發商或者二手房的所有權人)的債權人的執行，是在賣房人(開發商或者二手房的所有權人)的債權人和買房人之間選擇優先保護買房人。這和賣房人是強勢的開發商還是和買房人法律地位平等的二手房所有權人沒有關系。因此，既然買一手房的人不需要合法占有即可提出執行異議，那么，買二手房的人也不需要實際占有即可提出執行異議。

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