只能依據合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上，公安機關也沒有強制他人遷出戶口的權力。

“但是，根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。”二中院法官說。

調查

明知要賠違約金

為何有人拒遷戶口?

2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據這3年的審理情況，法院進行了專門的調研。

法官發現，在這類案件中，買房人要求房屋現有戶口遷出的案件占此類案件總數的86%，此外，還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金;賣房人將戶口遷出后，要求買房人返還履約保證金;賣房人無法對學區名額作出明確承諾，買房人要求解除合同。“在案件審理中，部分當事人往往同時提出多項訴求，比如要求將現有戶口遷出的同時，還提出賠付違約金請求。”二中院法官說。

通過對這類案件進行分析，法官發現，涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件，涉及中心城區的案件相對多，超過半數發生在東城區和西城區。其中，涉及學區房買賣的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶口，現有學籍可能已被使用，影響學區房落戶導致買賣雙方發生糾紛。

據二中院法官介紹，這類案件違約金數額及獲賠比例一般比較高。當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發布的房屋買賣合同示范文本，對違反戶口遷移義務的違約金進行了明確規定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務的違約行為持續時間較長，導致打官司時候違約金數額較高。“根據違約時間的不同，多數當事人主張的違約金為數十萬元，部分當事人主張的違約金數額達百萬元，違約金最高數額達總房款的20%。”

那為什么明知要賠違約金，還是不遷戶口呢?據法官介紹，有的賣房人想遷沒地方遷，有些房子是賣家的唯一住房，賣了之后因各種原因沒能買到其他房產，戶口根本無處遷移，還有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養老”的方式居住在養老院等，因“公租房”、養老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導致戶口無法遷出。

此外，由于戶口遷移問題的特殊性，當事人往往經過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口，加之違約金數額較高，雙方很難通過協商達成一致意見。

延展

“天價學區過道”落戶有風險

對于戶口遷移糾紛多涉及學區房這種現象，二中院法官認為，這跟購買學區房的落戶需求不斷增加有關。近年來，由于教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因，“學區房”交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目的無法實現從而產生糾紛。

據二中院法官介紹，有的當事人購買“學區房”，尤其是東城、西城等中心城區的平房，房屋產權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米。

北青報記者查詢發現，法官所說的這種情況今年6月就出現過一次，當時一條“10平米‘學區房’賣150萬”的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的“學區房”并非房屋，就是一條寬約1.5米、長約7米的過道，中介稱這個不能居住，只可落戶。后這條“天價學區過道房”信息被賣方撤下。

對于這種情況，法官表示，此類房屋的登記因為面積或實際情況無法滿足居住條件，不具備落戶條件，在落戶過程中可能會存在障礙和風險，導致買房人無法辦理戶口遷入。

提示

如何規避戶口遷移糾紛

合同明確約定戶口遷移條款

買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對于購買“學區房”為主要目的的買房人，應依據相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。

與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

提前向公安機關了解落戶政策

戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

提前向教育部門核實學籍使用情況

以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失。