孫-男和李-女結(jié)婚后以雙方的名義在龍城花園小區(qū)購(gòu)買了一套商品房。房屋總價(jià)款為66萬(wàn)元，雙方共同支付了16萬(wàn)元的首付款，余款50萬(wàn)元通過(guò)夫妻共貸的方式向銀行做了按揭貸款。三年后房產(chǎn)市值升值到90萬(wàn)元，倆人已向銀行還款10萬(wàn)元(含提前還款部分)，即貸款余額為40萬(wàn)元。此時(shí)倆人面臨離婚。孫-男由于在外地工作，故表示可以不要房產(chǎn)，但對(duì)李-女提出的按購(gòu)買價(jià)給予其補(bǔ)償?shù)姆桨笀?jiān)決反對(duì)。李-女目前實(shí)際居住該房屋并希望取得該房產(chǎn)，但又表示無(wú)力按房產(chǎn)市值給予孫-男相應(yīng)補(bǔ)償款。因雙方僵持不下，孫-男擔(dān)心李-女私自轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)，打算向法院起訴離婚并對(duì)該房產(chǎn)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：該套房產(chǎn)應(yīng)如何分割

律霸網(wǎng)律師解答：

首先，李-女提出的補(bǔ)償方案是沒(méi)有依據(jù)的。該套房產(chǎn)作為夫妻財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)將房屋的增值額部分計(jì)算在內(nèi)，即應(yīng)按房產(chǎn)市值90萬(wàn)元而不是原購(gòu)買價(jià)66萬(wàn)元予以分割，否則對(duì)另一方而言是顯失公平的，也不符合物權(quán)的基本原理。

其次，孫-男的顧慮也是沒(méi)有必要的。由于該套房產(chǎn)是以雙方的名義購(gòu)買，因此，房屋行政主管機(jī)關(guān)的登記和頒發(fā)的房產(chǎn)證上都會(huì)明確記載該套房產(chǎn)屬于倆人共同所有。未經(jīng)孫-男出具書面同意，李-女是無(wú)法將房屋出售的。即使李-女將房屋轉(zhuǎn)賣他人，房屋行政主管機(jī)關(guān)也是不予辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的。況且，未還清貸款的按揭房產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)還需要取得銀行的同意。因此，孫-男申請(qǐng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全是沒(méi)有必要的，否則白白浪費(fèi)了一筆保全費(fèi)用。

再次，該套房產(chǎn)分割的基本原則是，按照房產(chǎn)市值90萬(wàn)元減去債務(wù)40萬(wàn)元后，根據(jù)財(cái)產(chǎn)的凈值50萬(wàn)元，由取得房產(chǎn)的一方給予另一方25萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并承擔(dān)剩余全部債務(wù)。

最后，由于孫-男不愿意要房產(chǎn)，而李-女又難以負(fù)擔(dān)補(bǔ)償款和剩余債務(wù)，因此雙方可以協(xié)商將房產(chǎn)予以出賣，在還完剩余債務(wù)后雙方再就就剩余價(jià)款予以分割。比如，房產(chǎn)出售所得為92萬(wàn)元，則還完銀行剩余債務(wù)40萬(wàn)元的余額為52萬(wàn)元，此時(shí)每人可分得26萬(wàn)元。

法律分析：

離婚時(shí)負(fù)債房屋的分割難題有兩個(gè)：一是負(fù)債房產(chǎn)分割時(shí)債務(wù)問(wèn)題如何解決?二是設(shè)定了抵押權(quán)的房屋在沒(méi)有取得抵押權(quán)人同意的情況下可否分割?

第一個(gè)問(wèn)題實(shí)際上是負(fù)債房屋分割的共性問(wèn)題。即在分割房產(chǎn)時(shí)必須同時(shí)解決債務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題。只要房產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定抵押并且取得了房產(chǎn)證，負(fù)債房產(chǎn)分割本身并不存在任何障礙。負(fù)債房屋分割的價(jià)值由夫妻雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成時(shí)可以委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估定價(jià)。如果房產(chǎn)發(fā)生了增值，該增值部分也應(yīng)屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于為購(gòu)房所欠下的債務(wù)，不論表面形式上體現(xiàn)為哪一方的債務(wù)，均屬于夫妻共同債務(wù)。因此，負(fù)債房屋分割時(shí)，應(yīng)同時(shí)約定由取得房產(chǎn)的一方承擔(dān)剩余債務(wù)。對(duì)此，既可在離婚協(xié)議書中加以約定，也可在雙方達(dá)成的財(cái)產(chǎn)分割和債務(wù)承擔(dān)協(xié)議書中予以約定。需要注意的是，雙方的約定除非通知債權(quán)人并取得了債權(quán)人的同意，否則并不能因此免除夫妻雙方對(duì)債權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的連帶責(zé)任。

第二個(gè)問(wèn)題雖然從法律上而言，只要抵押人通知了抵押權(quán)人(在按揭貸款中為銀行)即可進(jìn)行房產(chǎn)的分割過(guò)戶。但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)往往要求夫妻雙方提供銀行同意抵押房產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)的書面材料。而銀行很可能會(huì)以借款人的償還能力降低為由，要求提前償還貸款，或者要求提供其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保作為同意的條件，否則不予同意。這就導(dǎo)致了按揭房屋在未還清貸款前分割上會(huì)存在較大的障礙。在這種情況下，夫妻雙方最好協(xié)商由原來(lái)的房產(chǎn)登記人取得房產(chǎn)證并承擔(dān)債務(wù)。這樣，既不存在辦理房產(chǎn)所有權(quán)人的變更登記問(wèn)題，也不存在借款人的變更登記問(wèn)題，從而可以較好地規(guī)避抵押權(quán)人的抗辯權(quán)。

特別提示：

未還完貸款的按揭房屋出售時(shí)，買受人向出賣人支付房?jī)r(jià)款的方式有三種。其一是由買受人一次性付款。為了保證買受人的資金安全，買受人可將房?jī)r(jià)款打入共管帳戶，在中介公司的監(jiān)管下先由出賣人還完剩余貸款，然后涂銷抵押登記后，即可辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。其二是由買受人通過(guò)按揭貸款方式付款。此方式類似于出賣人購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房時(shí)的按揭付款。此種方式需要中介機(jī)構(gòu)配合先向銀行為買受人提供階段性保證，在貸款銀行向買受人發(fā)放貸款并打入出賣人的帳戶后，出賣人歸還銀行的貸款余額，涂銷抵押登記并將房產(chǎn)過(guò)戶到買受人名下，然后買受人再就該房產(chǎn)為其貸款銀行設(shè)定抵押，之后中介機(jī)構(gòu)解除擔(dān)保，全部交易結(jié)束。其三是由買受人通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式付款。買受人必須向出賣人的貸款銀行提出轉(zhuǎn)按揭的申請(qǐng)，在取得銀行同意轉(zhuǎn)按揭和同意房產(chǎn)過(guò)戶的書面證明后，買賣雙方即可辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，此時(shí)買受人需向出賣人支付雙方議定的房?jī)r(jià)款(扣除轉(zhuǎn)按揭的部分)，并承擔(dān)出賣人的貸款余額。轉(zhuǎn)按揭的實(shí)質(zhì)是貸款合同中借款人的主體變更，即合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，目前開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行還不普遍。

律師建議：

1、如果債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，可以將負(fù)債房產(chǎn)出售還債后再分割剩余價(jià)款。實(shí)踐中，許多負(fù)債房屋的債務(wù)需要夫妻雙方的共同收入方能承擔(dān)。而一旦離婚后，取得房產(chǎn)的一方不僅需要獨(dú)自承擔(dān)剩余債務(wù)，還需要支付對(duì)方的補(bǔ)償金。該方往往會(huì)因此產(chǎn)生造成極大的經(jīng)濟(jì)壓力。在這種情況下，雙方可以將該負(fù)債房產(chǎn)出售，就所得價(jià)款還債后再就剩余價(jià)款部分進(jìn)行分割。之后，雙方可以用分得的價(jià)款重新選擇適合自己的房屋居住。這樣做，可以有效地解決房產(chǎn)分割中的僵局問(wèn)題。

2、就債務(wù)承擔(dān)協(xié)議取得債權(quán)人的書面同意。由于離婚雙方達(dá)成的債務(wù)承擔(dān)協(xié)議并不能對(duì)抗雙方對(duì)債權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的連帶責(zé)任，為了消除未取得房產(chǎn)的一方今后可能存在的還款風(fēng)險(xiǎn)，在達(dá)成債務(wù)承擔(dān)協(xié)議或離婚協(xié)議后，雙方應(yīng)就今后由一方承擔(dān)債務(wù)的問(wèn)題取得債權(quán)人的書面同意。在債權(quán)人同意后，即使今后一方無(wú)力還款，另一方也不會(huì)再承擔(dān)連帶還款責(zé)任了。

3、按揭房屋在未還清貸款前，可以通過(guò)協(xié)議離婚的方式解決房產(chǎn)分割問(wèn)題。由于在未還清貸款的情況下，法院通常并不直接判決按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，雙方通過(guò)訴訟解決房產(chǎn)歸屬的目的往往難以達(dá)到。故建議雙方通過(guò)協(xié)議離婚的方式解決按揭房屋的歸屬問(wèn)題。在離婚協(xié)議書(參見(jiàn)文書范本)中對(duì)房產(chǎn)的歸屬和債務(wù)的承擔(dān)一并做出約定。如果雙方約定房產(chǎn)歸貸款方所有，則今后無(wú)需再辦理房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)。如果雙方約定房產(chǎn)歸非貸款方所有，則在非貸款方依照約定還完剩余債務(wù)后，雙方即可持離婚協(xié)議書、離婚證、房產(chǎn)證到房管部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

4、協(xié)議離婚應(yīng)提交的文件和離婚協(xié)議書的主要內(nèi)容。申請(qǐng)協(xié)議離婚的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在向婚姻登記機(jī)關(guān)遞交離婚申請(qǐng)書的同時(shí)，提交下列證明：一、申請(qǐng)離婚雙方當(dāng)事人的戶口證明;二、申請(qǐng)離婚雙方當(dāng)事人的居民身份證;三、雙方所在單位、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)出具的介紹信;四、離婚協(xié)議書;五、結(jié)婚證或夫妻關(guān)系證明書。如果是現(xiàn)役軍人申請(qǐng)登記離婚，須提交經(jīng)所在單位團(tuán)以上政治機(jī)關(guān)的同意決定和介紹信。如果是港澳同胞，應(yīng)到原婚姻登記管理機(jī)關(guān)辦理登記離婚手續(xù)，如果婚姻登記機(jī)關(guān)找不到其結(jié)婚登記檔案，本人結(jié)婚證又丟失，可到辦理結(jié)婚登記時(shí)居住地的戶籍管理機(jī)關(guān)出具原在該地居住的戶籍證明，并由雙方當(dāng)事人出具該婚姻登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)結(jié)婚登記并經(jīng)公證的聲明書及內(nèi)地親友出具的保證書;六、申請(qǐng)登記離婚雙方當(dāng)事人的近期免冠照片各兩張。

離婚協(xié)議書是協(xié)議離婚的實(shí)質(zhì)性文件，該協(xié)議經(jīng)雙方簽字后產(chǎn)生法律效力。離婚協(xié)議應(yīng)包含以下內(nèi)容：一、登記離婚是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思的表示;二、子女與何方共同生活，未與子女共同生活的一方對(duì)子女養(yǎng)育應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用、支付的方式及期限;三、共同財(cái)產(chǎn)的分割(歸各方的數(shù)量和價(jià)值可附清單);四、共同債權(quán)、債務(wù)的享有和清償責(zé)任;五、住房問(wèn)題的解決方案;六、對(duì)生活困難一方的經(jīng)濟(jì)幫助的方法、期限;七、不與子女共同生活一方的探望權(quán)實(shí)行的方式及另一方協(xié)助的義務(wù);八、其他需要在協(xié)議中明確的事項(xiàng);九、雙方當(dāng)事人的簽名(蓋章或手印);十、協(xié)議書制作的時(shí)間。