離婚時房屋增值部分計算方法

在計算房屋相對應增值部分時，有以下七種計算方式可供參考：

第一種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格+貸款總利息)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。

這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。

第二種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格+已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。

此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產本身的價值，故不能將其納入到房產價值當中。

第三種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應的增值部分，此種計算方式單純以房產價值作為計算基數，并沒有將銀行還貸部分納入房產價值當中。

第四種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)

此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結婚的時間節點為基礎計算，因為現實生活中存在一方購房之后很多年才結婚，也就是說在購房和結婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產增值應算作產權登記一方個人財產的增值，而非產權登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。

第五種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)

此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區別的，此計算方式也是以雙方結婚時間節點為計算基礎，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結婚到離婚房產的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應的房產增值。

第六種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分

此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經花去的購房成本得到夫妻還貸所占據整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產權登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。

第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中：

房產總增值=房屋當前市場價-房屋購置價

首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式最為繁瑣，但實踐中也因為這種間接計算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運用起來也比較常見。

【咨詢問題】

結婚前，男方付首付買了一套房子，也辦理了銀行貸款手續，房子登記在男方名下，婚后他主要用自己的工資還貸款，有時候也用我的工資還，貸款還沒有還完，現在兩個人感情不和要離婚，請問這個房子我能得到一部分嗎?如果得不到房子，能得到補償嗎?

【律師解答】

根據《婚姻法司法解釋三》第十條規定，在協商不成的前提下，法院可以將該房產判給男方;同時尚未還完的貸款屬于男方個人債務;如果房子判給男方，你可以得到的補償是婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分。