【案情】

趙某與李某戀愛期間，趙某于2004年8月以其本人的名義購買位于山東日照某A小區樓房一處，該房屋總房款10萬元，首付3萬元(李某出資2萬元)，按揭貸款7萬元。同年12月兩人登記結婚，婚后共同償還貸款至2012年11月雙方離婚。兩人婚姻關系存續期間，因經營需要共同向銀行貸款35萬元，由趙某的朋友張某提供擔保，后張某代趙某夫婦償還貸款。2012年9月趙某與張某簽訂房產買賣合同，以將其購買的A小區樓房出賣給張某的方式償還借款35萬元，后雙方辦理房產變更及土地使用登記手續，趙某隨即搬離該樓房，李某繼續在此居住。2012年12月趙某與李某經法院調解離婚，趙某支付李某20萬元，李某認可該筆款項系出售涉案樓房的分割款。2013年9月張某要求李某返還房屋搬離A小區樓房，李某則以趙某與張某簽訂房產買賣合同時其不知情為由否認合同的效力并拒絕搬離，張某遂訴至法院請求物權保護。

【分歧】

本案中，關于趙某與張某簽訂房產買賣合同是否有效，張某能否主張物權保護存在以下兩種觀點：

第一種觀點認為，依據《物權法》第九十七條對共同共有的財產進行處分的原則性規定，處分共同共有的財產必須經全體共有人同意，否則該處分行為即為無效。《城市房地產管理法》第三十八條也規定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。”這些規定均系法律的強制性規定，李某作為涉案房產的共有人，在其不知情的情況下，其夫趙某擅自將房屋賣給第三人，擅自處分房屋的行為應當無效。

第二種觀點認為，未經夫妻雙方同意一方擅自賣房并非絕對無效，因保護買受人的合法權益，應以購房人是否系善意、有償作為判斷未經夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件，只要購房人有證據證明夫妻雙方同意，該合同有效。買受人可以主張物權保護。

【評析】

筆者傾向于第二種觀點，理由如下：

其一，涉案房屋為夫妻共同財產。根據《婚姻法解釋(三)》第十條的規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。(《婚姻法》第三十九條規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。)本案中，趙某與李某共同支付首付款，且婚后兩人共同償還貸款，因此，房產雖然登記在趙某名下，但應屬夫妻共同財產。

其二，離婚時，李某與趙某分割售樓款視為對趙某售房的追認。從性質上說，追認行為是一種單方法律行為，并具有溯及力。從法律后果上說，追認權的行使結果是使效力待定的民事法律行為變成有效的民事法律行為，一經追認，其效力待定的行為自始有效，也從而使本人承擔民事責任。就具體方式而言，追認在運用默示方式時應當以積極的、肯定的行為，即可以通過本人“作為”推定其真實意思。本案中，趙某與李某夫妻關系存續期間，趙某處置價值較高的房產，并辦理過戶手續。即便當時李某不知情，該處置行為處于效力待定狀態，然而在雙方協議離婚時，趙某將20萬的賣房款分割給李某，李某接受認可，最終兩人協議離婚。因此，該種情形下應推定為李某知情，其知情權未受到侵犯，同時李某分割房款的行為可推定為其對丈夫趙某處置房屋的追認。

其三，張某善意取得房屋所有權，可以主張物權保護。根據《婚姻法解釋(三)》第十一條的規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。《中華人民共和國物權法》第十七條第一款規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，房產證登記于趙某名下，張某與趙某簽訂《房屋轉讓協議書》，支付了房屋對價，并辦理房產轉讓和產權過戶登記手續，雙方之間的買賣關系系建立在平等自愿的基礎上，價格經協商一致，不存在顯失公平或欺詐脅迫。由此可見，張某善意取得該套樓房的所有權，李某不能以不同意或不知道為由對抗善意買受人張某。張某作為該套樓房的所有權人，要求李某遷出該房屋應予支持。