一、不動產糾紛專屬管轄規則適用的理解沖突

自民事訴訟法確定不動產糾紛專屬管轄規則以來，目前為止對于不動產糾紛的理解尚未形成統一的認識。 無論是實務界還是理論界，對此解說紛紜。不動產糾紛管轄在我國法院管轄體系中的地位

我國民事訴訟中的管轄，是各級法院之間和同級法院之間受理第一審民事案件的分工和權限。 按照目前的審級制度安排，我國法院系統分為最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院以及基層人民法院四級，實行的是兩審終審制。管轄制度的作用之一，就是確定某個糾紛的具體管轄法院。 民事訴訟法將管轄分為級別管轄、地域管轄、移送管轄以及指定管轄四大類，其中，地域管轄又分為一般地域管轄、特殊地域管轄、專屬管轄、共同管轄、選擇管轄和協議管轄六小類。

專屬管轄往往是基于社會公共利益目的而規定的，因而不允許當事人通過協議管轄來改變專屬管轄。不動產糾紛主要涉及的是專屬管轄問題。 所謂專屬管轄，是法律規定的某類案件職能由特定法院管轄，其他法院無管轄權，當事人不得以協議方式變更管轄。協議管轄主要適用于合同糾紛，它是由當事人在法律允許范圍內事先約定管轄法院，一旦發生糾紛即將糾紛提交唯一確定的管轄法院進行處理，因而排除了其他法院的管轄權。因此，專屬管轄是相對于協議管轄而言的，它是依據管轄是否由法律強制規定，不允許當事人協商變更為標準而作的一種分類。

確定不動產糾紛管轄法院的兩種途徑在我國的司法實踐中，主要存在著兩種不同觀點，即對不動產糾紛的性質和類型不加區分和加以區分兩種截然不同的方式來處理其管轄問題。

二、設置不動產糾紛專屬管轄制度的立法意圖

民事訴訟法設立不動產糾紛專屬管轄制度的目的，很大程度上是基于對不動產自身的物理情狀和法律屬性的綜合考慮。 不動產是相對于動產而言的。 根據物權法的規定，物包括不動產和動產。 物可因以下兩個原因而成為不動產：一是因其自然屬性而成為不動產，即該物天然地屬于不可移動的財產，土地便是唯一具備這一特征的物;二是因其附著于土地而不可動，這是因為土地屬于絕對不可動的財產，附著于土地或固定于土地上的許多物就成為不動產，包括三類：一是生長的莊稼、植物和樹木;二是人類添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、橋梁、道路等其他設施;三是因安裝或裝飾于房屋成為房屋上不可分割的組成部分的物。[2]因此，不動產就是指不能移動或者移動后會降低甚至喪失其價值的財產，比如土地就屬于絕對無法移動的財產，而生長在土地上尚未到收割季節的莊稼就屬于移動之后將減損或者滅失價值的財產。 不動產所在地，是不動產與某一地點存在著的客觀的相對固定不變的一種聯系，它表明了不動產所屬的空間方位，同時作為靜態的聯結點，是確定糾紛由哪家法院管轄的一個聯系因素。

三、不動產糾紛管轄規則適用偏差的解決路徑

如何更加合理地解決不動產糾紛專屬管轄的實踐分歧，是實現當事人不動產權益，減少當事人訴累和法院管轄之爭的有效路徑。 實踐中，很多不動產糾紛的管轄法院多是依據不動產所在地來確定的，盡管這種方式能夠有效地解決爭議、提高效率，但難免有“一刀切”的嫌疑。因為，這種方法并沒有準確把握專屬管轄設立的立法意圖，而是簡單地、不加區分地將凡是涉及不動產的糾紛統統推給不動產所在地法院來處理。 存在并不一定意味著合理。司法實踐中多年來一直秉持的這種做法，并不一定就完全符合法律的基本價值。在法的運行環節，司法權的實際執掌者不能夠僅僅按照自己的工作需要和便利任意地解釋法律。因此，迫切要求各地法院統一認識，對不動產糾紛概念本身進行合理的解釋，正確適用不動產糾紛專屬管轄規則，還法律以真實的價值。