一、在房屋交易中偷稅漏稅行為包括什么?

自從二手房交易需要繳納個人所得稅以后，這無疑增加了賣房者的賣房成本，于是為了降低成本，保證高額凈利潤，賣方就會想辦法把稅賦轉嫁給買方，于是買房者購房價格變高，負擔沉重，變得買不起房子。為了賣出房子，為了買得起房子，買賣雙方就開始尋找“合理避稅”方法，甚至雙方合作，以達到“合理避稅”目的。于是就出現了以下幾種避稅方法。

(一)簽陰陽合同

即買賣雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實的交易價格，用來維護雙方權益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務主管部門的，主要用來納稅，此份合同中交易價款遠遠低于實際交易額，這樣就達到了少繳稅的目的，減少了交易雙方的交易成本。這種少教所的行為在法律上屬于偷稅行為，一旦被發現，將會承擔責任，因此是有一定風險的。

(二)以租代售

對于上述所說的個人所得稅和營業稅，都是有征稅期的，過了征稅期，再進行交易，便會獲得免稅權利。于是買房者就以租房的形式先入住，不辦理過戶手續，等到過了征稅期后，再辦理過戶手續，這樣賣房者就不用繳納個人所得稅和營業稅，也不用把稅賦轉嫁給買房者，房價自然就低，對于買賣雙方都有利。

(三)假贈真賣

賣房者以贈送的方式把房子過戶到買房者名下，但實際上是買賣行為，買賣雙方在暗地里簽訂保密性交易合同，所有買賣雙方該有的權利和負責的義務寫得清清楚楚，但由于在表面上是屬于房屋贈與與被贈與關系，便獲得了全額免征個人所得稅和營業稅等。

(四)延遲過戶交易

如張某擁有一套原值50萬的住房一套，系已擁有四年了，在過一年就滿五年，目前價值為100萬，若張某現在把該住房轉讓出去，按稅法規定，其應該繳納個人所得稅(100-50)*20%=10萬，但張某并不想繳納這10萬元的稅費，房子又急著轉讓出去，于是其把房子交給一戶買主，但是遲遲不肯辦理過戶手續，直到再過一年，他就可以不用繳納10萬元的稅費而辦理過戶手續。

二、二手房交易涉及的主要稅種

(一)個人所得稅

目前，二手房交易個人所得稅的征收方式有二： 一是以兩次交易差額的20%征收，即從房產轉讓收入中扣除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和其他有關合理費用，按照差額的20% 稅率繳納個稅。二是按交易總額的1%—3%征收，如果納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，無法正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入 1% - 3% 的幅度內計征。其中個人轉讓自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征個人所得稅。

(二)營業稅

沿用2016年的營業稅政策，二手房交易中的營業稅征收情況如下：個人轉讓購買不足2年的住房，按5.5%的稅率全額征收營業稅;2年以上普通住房，免征營業稅;2年以上非普通住房，差額征收;非住宅類房屋，不分年限，全額征收營業稅。

我國也是規定了所有的公民都是要履行繳納稅金的義務，那么在計算稅務材料時也是不得出現任何隱瞞或者偽造的行為也是屬于偷稅漏稅，那么司法機關是會根據當事人偷稅漏稅的具體金額以及造成的后果來確定處罰措施，情節嚴重者甚至要承擔一定的刑事責任的。

上海市房屋交易稅費標準是怎樣的

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