今年有傳言說年內可能還會降息，已經過去一大半，央媽至今也沒動靜。除了迫切地想知道要不要買房，最近不少朋友同樣問到了房貸提前還款的問題，提前還貸劃算嗎?哪些人不適合提前還貸?實際上適不適合提前還貸，要綜合宏觀大環境和個人實際情況來判斷。大環境就包括貸款利浮動、投資渠道，個人情況包括自己的資金能力、還款方式、購房需求等一共五大指標。接下來律霸網小編給大家舉例說明。

一、宏觀大環境——貸款利率浮動、投資渠道

1.使用公積金貸款

網友小李：我前年申請公積金貸款買的房子，期限30年，本來想著過兩年申請提前還貸，不過公積金貸款5年以上利率降到了3.25%，已經很低了，我有點猶豫了，是不是不用急著還貸了?

2.享受了7-8.5折利率優惠

網友小張：2013年申請商業貸款買房的，貸款30年，當時享受了8折優惠，今年想申請提前還貸合算嗎?

分析：提前還貸是否劃算，先要看客戶簽訂貸款合同時的貸款利率，了解貸款利率浮動情況，也就是從大環境方面看貸款利率和理財產品利率。小李申請的是公積金貸款，小張申請的商業貸款，目前期限5年以上公積金貸款利率為3.25%，商貸利率為4.9%，打折之后是3.92%，公積金和商貸基準利率均處于一個較低水平，相比市場上的理財產品還低一些。

另外像北上廣深等一線城市，合肥、南京等熱點二線城市房價仍處于上漲階段，而諸如呼和浩特等三線城市去庫存壓力卻很大，全國房地產市場分化明顯，各地都根據“因城施策”的宗旨出臺相應調控政策，這樣短期內通過加息控制房價的可能性就不是很大。從投資的角度看，如果有更好的投資產品，倒不如拿還貸的錢去做投資，等過兩年央行加息了，再考慮提前還貸也不遲。

上面是從貸款利率浮動的大環境上看的，如果再考慮還款方式、購房需求，情況就更加復雜了。

二、個人情況——還款方式、資金能力、購房需求

1.還款方式為等額本息

網友小劉：我2005年申請的商業貸款50萬，期限20年，還款方式是等額本息，今年想賣掉房子，換個大一點的戶型，銀行說需要將原來的房子申請提前還貸才能買賣，但是我聽說等額本息還款期達到中期，我已經還了11年，超過還款期限一半了，這樣申請提前還貸就不太劃算了，我到底該不該提前還貸呢?

分析：估計不少朋友都有著跟小劉一樣的困擾。單單從還款方式的角度看，申請等額本息還款法的購房人，如果還貸期限超過了一半，意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義就不大了。因為等額本息還款法每月還款額是固定的，但一開始還的大多是利息，到后面主要還本金，利息越來越少。

加上小劉貸款額度只有50萬，金額又不大，月供壓力也不是很大，按理說沒必要提前還貸，但是小劉他有換房的需求，他需要賣掉已有的房子再買大房子，我們知道，處于還貸中的房子是不能進行買賣的，要將剩余貸款還清，撤銷抵押才能出售，從購房需求的角度看，小劉是典型的改善型購房者，換房需求擺在那里，只能申請提前還貸才能實現換房的目的。當然，如果不急著換房，或者手里資金足以支付第二套房的首付，就不用急著提前還貸，畢竟房貸利率這么低，還是貸款比較劃算。

2.還款方式為等額本金

網友小王：我是2013年買的房子，當時房貸利率是6.55%，貸款期限30年，首月還款一萬多，現在雖然降息了，但壓力還是有點大，想著等攢夠了錢申請提前還貸，減輕點還貸壓力，這樣可行嗎?

分析：小王申請的等額本金還款法，從還款方式的角度看，由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。所以，如果小王過了2023年還沒有足夠的錢提前還貸，就不用太考慮通過提前還貸減輕壓力了。而且聽小王的口氣，雖然覺得房貸壓力有點大，但也在經濟能力承受范圍內，如果沒有積累足夠的資金，也是沒辦法提前還貸的，綜合還款方式、還款能力幾個方面，小王不太適合提前還貸。

三、哪些人不適合提前還貸，哪些人適合提前還貸

說了這么多，該有人問：到底哪些人不適合提前還貸，哪些人適合提前還貸呀?

以下六類人不適合提前還貸

1.申請公積金貸款的人

2.已享受7-8.5折優惠的人

3.等額本息還款期限已過一半的人

4.等額本金還款期限已過1/3的人

5.手里沒有富余資金的人

6.有更好投資渠道的人

五類人適合提前還貸

1.想賣房換房的人

2.等額本息還款期限未過一半的人

3.等額本金還款期限未過1/3的人

4.沒有更好的投資機會的人

5.不想欠著銀行錢，做夢也想還的人(有的時候是受家里老人影響，認為欠銀行錢的感覺很不爽)

正如上面所說，提前還貸是否劃算，取決于貸款利率浮動、個人還款能力、購房需求、投資能力幾個綜合因素，并沒有絕對的適合或者不適合。需要注意的是，各銀行對提前還貸的要求也會有差異，最好事先咨詢一下貸款銀行。