1、 目前，海外實(shí)體購買商業(yè)地產(chǎn)的可行方式有四種：

1。境外機(jī)構(gòu)代表處采購

境外公司、企業(yè)設(shè)有代表處。由于代表處的辦公需求，他們以代表處的名義購買商業(yè)地產(chǎn)。設(shè)立外商投資企業(yè)購買

外國公司、企業(yè)和自然人投資設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè)或中外合資合作企業(yè)，因企業(yè)經(jīng)營需要以外商投資企業(yè)名義購買商業(yè)地產(chǎn)

3。外資并購境內(nèi)企業(yè)取得被并購企業(yè)的商業(yè)性房地產(chǎn)

通過外資并購取得被并購企業(yè)的資產(chǎn)，并購程序必須經(jīng)外資委員會(huì)及相關(guān)部門批準(zhǔn)。設(shè)立外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)

相關(guān)法律法規(guī)提高了相應(yīng)的外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)的門檻，這是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控在外資領(lǐng)域的體現(xiàn)，也有利于優(yōu)勝劣汰，讓更有實(shí)力和能力的外國房地產(chǎn)企業(yè)參與中國房地產(chǎn)市場

同時(shí)，在海外主體的具體購買過程中，國家對(duì)境外居民購房和銀行貸款結(jié)匯有一定的條件和規(guī)定，必須予以重視，并按有關(guān)規(guī)定操作。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國家六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范外資在房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和管理的意見》。結(jié)合國家有關(guān)政策法規(guī)和房屋管理登記部門的現(xiàn)行操作實(shí)踐，外國人購買商業(yè)房地產(chǎn)必須遵循以下原則：

1、“自用”原則。除外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外，外國人必須購買自用、符合自身需要的商業(yè)地產(chǎn)。“商業(yè)存在”原則。“商業(yè)存在”原則是“自用”原則的延續(xù)。商業(yè)地產(chǎn)用于商業(yè)運(yùn)營。因此，自用的購買者必須有能夠從事商業(yè)經(jīng)營的公司和企業(yè)，否則就不能成為主要購買者；非自用的購房者還必須按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)登記后，方可按照批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。根據(jù)上述原則，境外自然人不得購買商業(yè)地產(chǎn)

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