與第二個(gè)出租人簽訂的租賃合同是否有效原出租人同意轉(zhuǎn)租房屋租賃合同的法律特征為有效。房屋租賃合同是轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的合同。這與銷售合同不同。后者旨在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)。房屋租賃合同僅轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，承租人只能按照合同約定將租賃房屋用于收益，不得處分。承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃房屋不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人有權(quán)收回。房屋租賃合同是一項(xiàng)承諾、雙重服務(wù)、有償合同。房屋租賃合同是在雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立的，并不以交付房屋作為合同的成立要件，因此它是一項(xiàng)允諾合同，而不是一項(xiàng)實(shí)際合同。雙方相互承擔(dān)權(quán)利和義務(wù)，這是一項(xiàng)雙邊合同。出租人出租房屋是為了獲得租金，而承租人支付租金是為了獲得房屋使用權(quán)，因此租賃合同是一份已付合同。房屋租賃合同是臨時(shí)的。租賃合同轉(zhuǎn)讓了租賃房屋的使用權(quán)，因此租賃期限不應(yīng)太長(zhǎng)，否則將不符合臨時(shí)轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的目的，并且很容易對(duì)房屋的返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。此外，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，是與物權(quán)不同的永久性債權(quán)關(guān)系。如果租賃期限過長(zhǎng)，也不利于租賃房屋的改善。因此《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超出部分無效。租賃期限屆滿，雙方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限不得自續(xù)訂之日起超過20年。

所謂出租人的同意，可以是在簽訂房屋租賃合同時(shí)，出租人表示承租人可以轉(zhuǎn)租，也可以是在簽署房屋租賃合同后，出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。但是，無論何時(shí)給予同意，都應(yīng)該是明示的，而不是默示的。同時(shí)，轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限和用途應(yīng)是明確的并不得超出出租人同意的范圍。此外，城市房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面批準(zhǔn)，并辦理登記備案手續(xù)。承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租，或者未辦理轉(zhuǎn)租登記的，轉(zhuǎn)租無效，出租人有權(quán)終止合同。出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉(zhuǎn)租合同也隨之解除。（三）分承租人必須符合法定條件，分承租人實(shí)際上是房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議中的承租人，其法律地位為承租人。稱其為次承租人，只是為了將其與房屋租賃合同中的承租人區(qū)分開來，以明確其與出租人和承租人的關(guān)系。因此，分承租人必須完全遵守法律對(duì)承租人主體資格的要求。限制承租人主體資格的法律、法規(guī)和規(guī)章完全適用于分承租人（四）房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容相一致。房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的合同。因此，房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容相一致，否則不能生效。例如，除出租人與轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人另有約定外，轉(zhuǎn)租合同標(biāo)的只能是房屋租賃合同標(biāo)的的一部分或全部，不得超出房屋租賃合同的范圍；轉(zhuǎn)租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿之前屆滿，并且不得超過房屋租賃合同約定的期限。總之，房屋轉(zhuǎn)租合同只有同時(shí)滿足房屋租賃合同生效的一般要求和上述特殊要求，才能生效