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寧波
建設工程資金優先補償的注意事項
建設工程款優先受償權是承包人對建設工程即發包人的特定不動產的優先受償權，依照合同法第二百八十六條的規定，發包人逾期不支付工程款的，才能行使，也就是說，它具有明確的擔保物權的特征，附屬于它所擔保的債權。由于其法定優先權的性質，不需要登記公式，因此自債權主體產生之日起，優先權也隨之產生。因此，它的存在不需要通過單獨的訴訟程序來確認。
根據《合同法》第286條，行使承包人優先權的方式之一是向法院申請拍賣。該程序屬于物權行為，即直接向法院申請實現優先權。在這方面，承包者應提供證據證明優先權的存在及其實施的條件。法院受理申請后，應當給予用人單位或者標的物的其他利害關系人提出異議的機會。有異議的，參照民事訴訟執行程序異議的處理辦法進行初步審查。異議成立的，對物訴訟終止，承包人應當再次提起訴訟，確認賠償的優先順序。異議不成立或者無異議的，裁定支持承包人實現優先受償的申請。承包人除向法院申請拍賣外，在符合行使工程價款優先權條件的情況下，還可以與發包人協商，對工程進行折價。然而，對于具體的折扣方式，人們仍有不同的理解。有人認為，打折是將工程所有權直接轉讓給承包人，以抵消工程款。有人認為折扣是雙方協商確定的將項目賣給第三方的價格。雖然有人認為直接過戶沖抵工程款不符合《合同法》關于工程價款補償的規定，但也有人認為約定的工程價款銷售與第三人屬于銷售，從而在具體的折扣方式上引起爭議。但筆者認為，這兩種方式在實現承包人權利上并無本質區別，其含義也不必過于僵化。需要注意的是，折扣是雙方獨立確定的價格，項目中可能有其他抵押權人或其他債權人。希望在承包人優先受償權實現后，工程價款仍有余額的情況下，該項權利能夠實現。因此，鑒于優先受償權折價的實現方式涉及到下一順序權利人的利益，為防止承包人和第三人雙方合謀損害其他權利人的權利，應當要求估價人員作出公允的估價。在現行立法未作明確規定的情況下，用人單位或者第三人清償債務或者折價出售的行為損害其他權利人權利的，按照下列順序排列：，合同法關于債權人撤銷權的規定，可以適用于撤銷建設工程發包人的處分，以保全債務人的責任財產，防止其惡意行為惡化償付能力
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