一、眾籌買(mǎi)房中的實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人間的關(guān)系

自去年3.30政策出臺(tái)，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)暴漲，媒體報(bào)道深圳房?jī)r(jià)1年漲47.5%，買(mǎi)房收益高利貸也自嘆不如之事確實(shí)發(fā)生在我們的身邊。隨著房?jī)r(jià)的日漸攀升，互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)入眾籌時(shí)代，眾籌買(mǎi)房不失為一種降低投資或規(guī)避政府限購(gòu)、貸款政策的利器，于是出現(xiàn)所提到“眾籌買(mǎi)房”現(xiàn)象。

眾籌買(mǎi)房一般是指以投資為目的，多人湊齊房款或首付款，共同簽訂合同，在合同中約定以其中一名出資人名義購(gòu)房，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例或其他方式分成的一種投資方式。

由此可見(jiàn)，“眾籌買(mǎi)房”中實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上登記的名義購(gòu)房人才是房屋所有權(quán)人。若被認(rèn)定為借貸關(guān)系，因簽訂合同時(shí)一般不會(huì)約定利息，一旦發(fā)生糾紛，實(shí)際出資人僅能基于合同關(guān)系要求名義購(gòu)房人返還眾籌的購(gòu)房款;即使約定了利息，利息收益遠(yuǎn)低于房屋增值。

二、眾籌買(mǎi)房中的糾紛有哪些

(一)眾籌買(mǎi)房交易中，房屋實(shí)際出資人、名義購(gòu)房人會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

眾籌買(mǎi)房交易中，實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購(gòu)房人為房屋所有權(quán)人。而我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成房屋實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人均存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋實(shí)際出資人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：

1、名義購(gòu)房人私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并完成過(guò)戶交易;

2、名義購(gòu)房人有外債，導(dǎo)致所購(gòu)房屋被查封或拍賣(mài);

3、名義購(gòu)房人死亡，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購(gòu)房人的繼承人繼承等。

名義購(gòu)房人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：

1、出資人沒(méi)有按時(shí)償還貸款，可能使名義購(gòu)房人的個(gè)人資信受損;

2、房屋長(zhǎng)時(shí)間未能拋售，阻礙了名義購(gòu)房人的后續(xù)購(gòu)房需求等。

(二)“眾籌買(mǎi)房”實(shí)際出資人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上，只有名義購(gòu)房人的名字。那么這套房屋是屬于誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)?

我國(guó)以登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示方式，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。所以，房產(chǎn)證上只有名義購(gòu)房人的名字，意味著該房屋僅為名義購(gòu)房人的私有財(cái)產(chǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致，會(huì)發(fā)生事情?如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，眾籌購(gòu)房者應(yīng)該怎么做?

根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致的話，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，眾籌買(mǎi)房交易中，若名義購(gòu)房人主張?jiān)摲慨a(chǎn)所有權(quán)，實(shí)際出資人是極其被動(dòng)的。

如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，建議眾籌購(gòu)房者將自己的名字都登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

(四)以后辦理房屋權(quán)屬變更等手續(xù)時(shí)候，從名義購(gòu)房人到實(shí)際出資人，這時(shí)候誰(shuí)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用?他們應(yīng)該怎么做?

辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，名義購(gòu)房人或?qū)嶋H出資人均可承擔(dān)變更手續(xù)，最好雙方在合同中進(jìn)行約定，房屋權(quán)屬變更手續(xù)費(fèi)用可以作為投資成本支出。不過(guò)目前房產(chǎn)交易大部份都是賣(mài)方實(shí)收，交易的手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等都是由買(mǎi)方承擔(dān)。

(五)“眾籌買(mǎi)房”中房屋實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人都存在風(fēng)險(xiǎn)，那么該如何防范眾籌買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)?

為防范“眾籌買(mǎi)房”在實(shí)際操作中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人之間需要簽訂書(shū)面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購(gòu)房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購(gòu)房人擅自處分或因名義購(gòu)房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無(wú)法及時(shí)償還導(dǎo)致名義購(gòu)房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭(zhēng)議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無(wú)據(jù)可循，最終影響“眾籌購(gòu)房”合同目的實(shí)現(xiàn)。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答。綜上所述，我們可以了解到如果使用眾籌買(mǎi)房的情況可能會(huì)產(chǎn)生很多的糾紛案件，因?yàn)閷?shí)際的房屋所有者是購(gòu)買(mǎi)房屋是房產(chǎn)證上的名字。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。