一、眾籌買房中的實際出資人與名義購房人間的關系

自去年3.30政策出臺，北上廣深等一線城市房價暴漲，媒體報道深圳房價1年漲47.5%，買房收益高利貸也自嘆不如之事確實發(fā)生在我們的身邊。隨著房價的日漸攀升，互聯(lián)網(wǎng)金融進入眾籌時代，眾籌買房不失為一種降低投資或規(guī)避政府限購、貸款政策的利器，于是出現(xiàn)所提到“眾籌買房”現(xiàn)象。

眾籌買房一般是指以投資為目的，多人湊齊房款或首付款，共同簽訂合同，在合同中約定以其中一名出資人名義購房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例或其他方式分成的一種投資方式。

由此可見，“眾籌買房”中實際出資人與名義購房人之間僅存在合同關系，房產(chǎn)登記簿上登記的名義購房人才是房屋所有權(quán)人。若被認定為借貸關系，因簽訂合同時一般不會約定利息，一旦發(fā)生糾紛，實際出資人僅能基于合同關系要求名義購房人返還眾籌的購房款;即使約定了利息，利息收益遠低于房屋增值。

二、眾籌買房中的糾紛有哪些

(一)眾籌買房交易中，房屋實際出資人、名義購房人會存在哪些風險

眾籌買房交易中，實際出資人與名義購房人之間僅存在合同關系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權(quán)人。而我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成房屋實際出資人和名義購房人均存在不同程度的風險。

房屋實際出資人主要存在以下的風險：

1、名義購房人私下將房產(chǎn)進行出售，并完成過戶交易;

2、名義購房人有外債，導致所購房屋被查封或拍賣;

3、名義購房人死亡，房屋可能因繼承關系而被名義購房人的繼承人繼承等。

名義購房人主要存在以下的風險：

1、出資人沒有按時償還貸款，可能使名義購房人的個人資信受損;

2、房屋長時間未能拋售，阻礙了名義購房人的后續(xù)購房需求等。

(二)“眾籌買房”實際出資人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上，只有名義購房人的名字。那么這套房屋是屬于誰的財產(chǎn)?

我國以登記為不動產(chǎn)所有權(quán)的公示方式，記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。所以，房產(chǎn)證上只有名義購房人的名字，意味著該房屋僅為名義購房人的私有財產(chǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)登記與實際出資人不一致，會發(fā)生事情?如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，眾籌購房者應該怎么做?

根據(jù)物權(quán)法的相關規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。由此可見，產(chǎn)權(quán)登記與實際出資人不一致的話，以產(chǎn)權(quán)登記為準。由此可見，眾籌買房交易中，若名義購房人主張該房產(chǎn)所有權(quán)，實際出資人是極其被動的。

如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，建議眾籌購房者將自己的名字都登記于不動產(chǎn)登記簿。

(四)以后辦理房屋權(quán)屬變更等手續(xù)時候，從名義購房人到實際出資人，這時候誰承擔相關費用?他們應該怎么做?

辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，名義購房人或?qū)嶋H出資人均可承擔變更手續(xù)，最好雙方在合同中進行約定，房屋權(quán)屬變更手續(xù)費用可以作為投資成本支出。不過目前房產(chǎn)交易大部份都是賣方實收，交易的手續(xù)費、稅費等都是由買方承擔。

(五)“眾籌買房”中房屋實際出資人和名義購房人都存在風險，那么該如何防范眾籌買房風險?

為防范“眾籌買房”在實際操作中的潛在風險，實際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權(quán)利義務，特別是有關出資比例、出資款項交付方式、利益分配、拋售時間、名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責任、房屋貸款無法及時償還導致名義購房人資信受損的賠償責任、房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無據(jù)可循，最終影響“眾籌購房”合同目的實現(xiàn)。

以上就是小編為大家整理的有關問題進行的解答。綜上所述，我們可以了解到如果使用眾籌買房的情況可能會產(chǎn)生很多的糾紛案件，因為實際的房屋所有者是購買房屋是房產(chǎn)證上的名字。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。