2010年3月15日，黃某將一家店鋪的租金交給徐某，讓他開一家早餐店。雙方同意租賃期限為三年。2010年3月15日至2013年3月15日，租金為35000元/年，一年租金于2010年3月15日一次性支付。由于業務不景氣，2011年3月16日，在黃先生不知情的情況下，徐先生簽署了一份房屋租賃合同，徐先生將租賃店鋪轉租給余先生經營茶葉業務。雙方約定租賃期限為2011年3月16日至2013年3月15日，租金9萬元。協議簽訂時一次性支付租金，租賃期結束時商店自然收回，雙方同意，未經徐同意，余不得轉租。雙方均未向房地產管理部門登記。2011年12月，余的茶葉生意被忽視，因此他找到徐談判終止租賃合同，并要求退還剩余租金。徐不同意。余不得不向法院提起訴訟，理由是未經業主黃某同意，徐某無權出租該房屋，房屋租賃合同未在房地產管理部門登記，與徐某簽訂的合同無效，請求法院確認與徐某的房屋租賃合同無效，并要求徐某返還已支付的租金9萬元

意見分歧：

在本案審理過程中，關于店鋪轉租合同是否存在兩種不同意見：

第一種意見認為，在本案中，徐和余簽署的店鋪轉租合同無效。根據我國合同法第224條：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”；“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可以終止合同。”。未經原出租人同意，轉租合同無效，承租人擅自轉租屬于無處分權行為。同時，建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規定，未經出租人同意登記轉租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。因此第二種意見是，在本案中，徐與余簽訂的庫房轉租合同是有效的，應依法予以保護。

評論與分析：

作者同意第二種意見

本案的關鍵問題是承租人是否有權在未經原所有人同意的情況下轉租租賃合同？承租人未經授權轉租是否導致轉租合同不可避免

中國合同法第52條明確規定了合同無效：

（1）一方以欺詐和脅迫手段訂立合同，（二）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；（三）以法律形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益的；（五）違反法律、行政法規的強制性規定的。在這種情況下，轉租合同是在平等自愿的前提下訂立的，明顯沒有《中國合同法》第52條第（1）至（4）款的規定

是否違反法律、行政法規的強制性規定

中國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可以終止合同。”。本條款是否規定承租人無權轉租？當法律如此規定時，其初衷是保護出租人的利益，給予出租人終止合同的選擇權。為防止承租人未經出租人同意，擅自將租賃物用于轉租利潤，擾亂市場價格；防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。租賃合同的訂立轉讓了租賃物的占有權、使用權和收益權，承租人以使用權和收益為目的取得租賃物。因此，在雙方沒有特別約定的情況下，承租人有權根據租賃合同取得租賃物后使用和收益，出租人不得不當干預。因此，承租人轉租不僅是一種獲取收入的方式，而且是租賃合同目的范圍內的一種應有權利，不應被否定。有人可能認為，如果第三方對租賃財產造成損害，不利于保護出租人的利益。這種擔心完全沒有必要，因為出租人和承租人之間以及承租人和第三方之間存在合同關系。根據合同相對性原則，第三人對標的物造成損害時，第三人應當向承租人承擔損害賠償責任，承租人應當向出租人承擔損害賠償責任。這種情況與承租人因自己使用租賃物而對出租人造成的損害承擔責任的情況沒有實質性區別。此外，承租人轉租租賃財產時，僅轉讓了占有權和使用權，不影響出租人的所有權。由于轉租，第三方可以更好地利用租賃財產，更大程度地發揮租賃財產的價值。既然轉租在法律理論上是可行的，在實踐中也是有益的，那么我們有什么理由否定它呢？因此，應當認為，出租人和承租人未經出租人同意不轉租租賃物的，承租人未經出租人同意轉租租賃物，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權。轉租合同應當是有效合同，只有出租人有權與承租人解除租賃合同。只有出租人和承租人明確約定承租人在租賃期內不得轉租的，承租人才將租賃物轉租，這違反了誠實信用原則，本質上是惡意的，屬于違約行為，屬于擅自處分行為。出租人不承認，轉租合同為無效合同，建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定，未經出租人同意和登記轉租房屋的，租賃無效。中國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同自成立之日起生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才能生效的，從其規定。”。同時，中國最高人民法院《合同法解釋（二）》規定，合同效力的確定以法律、行政法規為依據。由于建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》是國務院的部門規章，其性質是行政行為而不是司法行為。因此，如果該房屋未經出租人同意和登記轉租，租賃不一定無效

綜上所述，徐和余簽訂的店鋪轉租合同不違反中國法律和行政法規的強制性規定。它應該是一份有效的合同，應該受到法律的保護

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