一、境外人購買商業(yè)房產(chǎn)有什么方式

目前，可行的境外主體購買商業(yè)房產(chǎn)的方式有四類：

1、境外機構的代表處購買。

境外公司、企業(yè)設有代表處，因代表處辦公需要，以代表處的名義購買商業(yè)房產(chǎn)。

2、設立外商投資企業(yè)購買。

境外公司、企業(yè)、自然人投資設立外商獨資企業(yè)或中外合資、合作企業(yè)，因企業(yè)經(jīng)營需要，以外商投資企業(yè)的名義購買商業(yè)房產(chǎn)。

3、外資并購內(nèi)資企業(yè)取得被并購企業(yè)的商業(yè)房產(chǎn)。

采取外資并購方式取得被并購企業(yè)的資產(chǎn)，并購手續(xù)必須經(jīng)外資委和有關部門批準。

4、設立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)。

相關法規(guī)對外資進入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)提高了相應的門檻，這是國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控在外資領域的體現(xiàn)，也有利于優(yōu)勝劣汰，使更有實力和能力的境外房地產(chǎn)企業(yè)，參與中國的房地產(chǎn)市場。

同時，境外主體在具體購買過程中，國家對境外人購房的結匯、銀行貸款都有一定條件和規(guī)定，必須予以關注，按有關規(guī)定操作。

二、境外人購買商業(yè)房產(chǎn)應該注意什么問題

根據(jù)相關規(guī)定，國家六部委聯(lián)合下發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，結合國家有關政策法規(guī)和目前房管登記部門的操作實踐，境外人士購買商業(yè)房產(chǎn)，必須遵循下列原則：

1、“自用”原則。除了外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)外，境外人購買商業(yè)房產(chǎn)必須是自用的，要與自身的需求相匹配。

2、“商業(yè)存在”原則。“商業(yè)存在”原則是“自用”原則的延續(xù)。商業(yè)房產(chǎn)是用于商業(yè)經(jīng)營的，因此，自用用途的購房者，必須擁有可以從事商業(yè)經(jīng)營的公司企業(yè)，否則不能作為購買主體;而非自用用途的購房者，也必須按照外商投資房地產(chǎn)的有關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。基于以上原則，境外自然人是不能購買商業(yè)房產(chǎn)的。

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