一、境外人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)有什么方式

目前，可行的境外主體購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)的方式有四類：

1、境外機(jī)構(gòu)的代表處購(gòu)買(mǎi)。

境外公司、企業(yè)設(shè)有代表處，因代表處辦公需要，以代表處的名義購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)。

2、設(shè)立外商投資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)。

境外公司、企業(yè)、自然人投資設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè)或中外合資、合作企業(yè)，因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，以外商投資企業(yè)的名義購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)。

3、外資并購(gòu)內(nèi)資企業(yè)取得被并購(gòu)企業(yè)的商業(yè)房產(chǎn)。

采取外資并購(gòu)方式取得被并購(gòu)企業(yè)的資產(chǎn)，并購(gòu)手續(xù)必須經(jīng)外資委和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

4、設(shè)立外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

相關(guān)法規(guī)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)提高了相應(yīng)的門(mén)檻，這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控在外資領(lǐng)域的體現(xiàn)，也有利于優(yōu)勝劣汰，使更有實(shí)力和能力的境外房地產(chǎn)企業(yè)，參與中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，境外主體在具體購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，國(guó)家對(duì)境外人購(gòu)房的結(jié)匯、銀行貸款都有一定條件和規(guī)定，必須予以關(guān)注，按有關(guān)規(guī)定操作。

二、境外人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)應(yīng)該注意什么問(wèn)題

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國(guó)家六部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，結(jié)合國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)和目前房管登記部門(mén)的操作實(shí)踐，境外人士購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)，必須遵循下列原則：

1、“自用”原則。除了外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)外，境外人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)必須是自用的，要與自身的需求相匹配。

2、“商業(yè)存在”原則。“商業(yè)存在”原則是“自用”原則的延續(xù)。商業(yè)房產(chǎn)是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，因此，自用用途的購(gòu)房者，必須擁有可以從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的公司企業(yè)，否則不能作為購(gòu)買(mǎi)主體;而非自用用途的購(gòu)房者，也必須按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。基于以上原則，境外自然人是不能購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)的。

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