合作開發房地產的合同主體要求是什么

(一)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條規定：合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定為有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

這就是說，最少要求合作開發房地產的一方必須是具備房地產開發經營資質的單位。由于房地產作為一種重要的生活和生產資料，事關人民群眾的生命、財產安全及社會公共安全，而房地產開發又是工藝復雜、技術性專業性非常強的行業，國家對房地產的建設開發施行了嚴格的準入制，不具備房地產開發資質的單位是不得從事房地產開發的。

(二)根據《城市房地產管理法》第29條的規定，設立房地產企業應當具備下列條件：

1、有自己的名稱和組織機構。

2、有固定的經營場所。

3、有符合國務院規定的注冊資本。

4、有足夠的技術人員。

5、法律、行政法規規定的其他條件。

也應是說，合作開發房地產的一方主體必須中按照上述規定合法成立的房地產企業。

如果合作雙方在簽訂合同時皆不具備房地產開發資格的，并非認定合同當然無效，最高法院的司法解釋而是給了當事人一個補正的機會和時間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產開發經營資質或者成立了具備房地產開發經營資質的房地產開發企業的，該合同應認為有效。

這樣的規定是很有必要的，也更有利于保護雙方當事人及第三人的利益。因為房地產開發要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費者，如果只是因為簽合同時不具備主體資格即認定合同無效，是必造成社會財產的巨大浪費和造成社會不穩定因素。

合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

關于合作開發合同的效力問題，主要有以下問題：

(一)合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

以合作開發為名，規避土地轉讓相關稅費，同時又不承擔合作開發應當承擔的經營風險，僅收取固定利潤，這樣的合作開發合同實際上是變相轉讓土地。因此，一旦出現糾紛，仲裁庭或者法庭應當認定該合同的性質為土地轉讓合同，而非合作開發合同。

(二)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

提供資金一方的當事人為規避投資風險，在合作開發中不參與經營管理，也不承擔合作開發的經營風險，僅以分配固定數量的房屋為利潤的，其實質是土地方預售房屋，以預售款彌補開發資金不足。因此，此類合同亦非合作開發合同，而應當認定為房屋買賣合同。

(三)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

實踐中，仲裁庭和法庭應根據合同的實質內容確定合同性質，而不是依據合同名稱確定。合作開發合同約定提供資金一方不承擔經營風險，收取固定的貨幣利潤，實質是借款給土地方，由土地方開發建設，開發成功與否與出資方無關，這是典型的借款合同。

(四)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

以合作開發合同為名，提供資金的一方以分配一定數量的房屋使用一定期限為回報，不承擔經營風險，這樣的合同實際上是預交租金的租賃合同，因此，仲裁庭或者法庭會將此類合作糾紛認定為房屋租賃合同，并按租賃合同的相關法律司法解釋處理。

(五)合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效;當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。

但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。?具備房地產開發經營資質是合法從事房地產開發的前提。對合作開發而言，并不需要合作開發的各方都要有房地產開發經營資質，只要其中有一方有相關資質，合作開發合同即有效。

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