一、如何變更商品房買賣合同

商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案超過24小時(shí)后，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，需要變更合同主體以外的商品房買賣合同條款的，買受人與開發(fā)公司經(jīng)辦人應(yīng)當(dāng)持網(wǎng)上打印的合同(所有的)、合同變更申請表(一式二份，可至本網(wǎng)站的辦理指南頻道中的表格下載欄目中下載)、買方身份證明等材料到市行政服務(wù)中心房管窗口辦理變更手續(xù)。

對確系直系親屬間更名或同戶籍成員之間的增減或更名的，經(jīng)合同雙方同意，須提供戶口薄、結(jié)婚證(或戶籍管理部門的證明)、網(wǎng)上打印的合同、合同注銷申請表及其它規(guī)定的登記材料，到市行政服務(wù)中心房管窗口辦理相關(guān)手續(xù)。

二、商品房合同備案程序如下：

1、開發(fā)企業(yè)與買受人就預(yù)售的房屋協(xié)商;

2、經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確認(rèn)后，開發(fā)商通過網(wǎng)上銷售平臺(tái)填寫《江陰市商品房買賣合同》的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成買賣合同;

3、開發(fā)商從網(wǎng)上打印合同，雙方當(dāng)事人簽字蓋章生效;

4、買受人可憑打印的合同，在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢所購房屋的預(yù)(銷)售情況。

商品房買賣合同簽訂24小時(shí)內(nèi)開發(fā)公司可以變更和撤銷合同，超過24小時(shí)必須到市房管局辦理變更或注銷手續(xù)，合同的變更及注銷手續(xù)在行政服務(wù)中心房管窗口辦理。

三、商品房合同的注銷

買賣合同網(wǎng)上簽約后，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)持網(wǎng)上打印的商品房買賣合同、合同注銷申請表(一式二份，可至本網(wǎng)站的辦理指南頻道中的表格下載欄目中下載)、法院生效文書或仲裁書及其它規(guī)定的登記材料，到市行政服務(wù)中心房管窗口辦理相關(guān)手續(xù)。

以下三種情況可以辦理合同注銷：

第一種，經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解、裁決解除合同的;

第二種，買受人死亡或患重大疾病(提供死亡證明或醫(yī)院證明及住院發(fā)票);

第三種，買受人在同一銷售樓盤進(jìn)行換房，這種情況由買受人先到窗口申請簽字，然后開發(fā)公司與買受人簽訂擬換購房屋的商品房買賣合同，電話告知窗口新簽合同的備案號，窗口在新合同滿24小時(shí)后將老合同注銷。

提醒：如合同已辦理貸款，但未辦理預(yù)告登記，涉及合同金額調(diào)整、買受人主體變更的，抵押銀行需在合同變更申請表上蓋章同意。如合同已辦理預(yù)告登記，涉及買受人主體變更、合同注銷的，需將預(yù)告登記注銷后才能辦理合同變更、注銷手續(xù)。

需要值得注意的是：

1、合同的變更和注銷的前提必須是買賣協(xié)商達(dá)成一致，因此，需要對商品房合同進(jìn)行變更或注銷時(shí)，購房者第一步首先要做的是和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，開發(fā)商同意后，方可對買賣合同進(jìn)行變更或注銷。自然，如果通過法院訴訟另當(dāng)別論，在實(shí)務(wù)中，通常基本是和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商解決這種方式進(jìn)行解決。

2、如果購房者簽訂了商品房買賣合同，并申請了銀行貸款，那合同變更或注銷必須取得抵押權(quán)人銀行的同意方可辦理變更或注銷，否則只能還清貸款后，才能辦理。

3、需要對合同進(jìn)行注銷的，在和開發(fā)商協(xié)商達(dá)成共識(shí)后，還需買賣雙方至位于市政府大樓的仲裁辦對合同進(jìn)行仲裁，取得仲裁書后，買賣雙方再至行政服務(wù)中心房管窗口辦理注銷手續(xù)。仲裁是一個(gè)途徑，法院裁決合同注銷也可，但通過法院判決，則相對仲裁來講，費(fèi)用雖然低一些，但手續(xù)相比仲裁會(huì)繁瑣些。

4、近幾年，國家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，契稅稅率調(diào)整頻率較高，交納契稅時(shí)的稅率是根據(jù)合同簽訂日的時(shí)間確定的。比如，2008年12月1日至2009年4月30日，購買普通住房的，契稅稅率由2%減為1%，購買非普通住房稅率由4%減為2%。如果你簽訂合同時(shí)時(shí)間是不在此期間內(nèi)，即使你在此期間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，那你交納契稅也不能享受此優(yōu)惠稅率，而是根據(jù)你當(dāng)初簽訂合同時(shí)的稅率進(jìn)行納稅的。

商品房買賣合同簽訂24小時(shí)內(nèi)開發(fā)公司可以變更和撤銷合同，超過24小時(shí)必須到市房管局辦理變更或注銷手續(xù)。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。