某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司)因貸款需要，將其所有的一套商住樓抵押給某商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱銀行)。此后，開(kāi)發(fā)公司又將該商住樓出租。后因無(wú)力償還銀行貸款，開(kāi)發(fā)公司與銀行協(xié)商，將該商住樓折抵給銀行，以清償其所欠貸款。銀行獲得該商住樓的所有權(quán)后，擬自行使用，故向各租戶發(fā)出解除租賃合同的書(shū)面通知。各租戶認(rèn)為租賃合同尚未到期，拒絕搬出。

問(wèn)題：

1、發(fā)公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為是否有效?

2、銀行是否有權(quán)解除租賃合同?

3、本案中，如果開(kāi)發(fā)公司是將已出租的商住樓向銀行設(shè)定抵押，情形又將如何?

參考答案：

1、抵押權(quán)的設(shè)定，并不影響抵押人作為抵押物的所有權(quán)人行使對(duì)抵押物的使用、占有、處分和收益的權(quán)利。抵押人將抵押物出租，屬于對(duì)抵押物行使收益權(quán)的行為。即便抵押人對(duì)抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，也只須向抵押權(quán)人和受讓人履行告知義務(wù)，而無(wú)需征得抵押權(quán)人的同意。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，未履行告知義務(wù)的，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋，并不導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效，但是抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓后的抵押物仍可行使抵押權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為有效。

2、由于抵押權(quán)設(shè)定于前，租賃權(quán)設(shè)定于后，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，抵押可破除租賃，銀行受讓該樓的所有權(quán)后，原先的租賃合同對(duì)其無(wú)約束力，銀行有權(quán)解除租賃合同。

3、如果開(kāi)發(fā)公司是將已出租的商住樓向銀行設(shè)定抵押，由于租賃權(quán)設(shè)定于前，抵押權(quán)設(shè)定于后，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，抵押不破租賃。銀行無(wú)權(quán)解除租賃合同。

本案涉及的法律問(wèn)題：

抵押權(quán)和租賃權(quán)的結(jié)合(合同法僅規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則)同一財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)和租賃權(quán)并存的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃權(quán)是否產(chǎn)生影響，根據(jù)抵押權(quán)和租賃權(quán)設(shè)定和產(chǎn)生的先后而有所不同。

(一)抵押在前，租賃于后(租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán))然而，當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)產(chǎn)生于后時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)抵押物的受讓人不具有約束力。在此情況下，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，承租人受到損失的，抵押人是否承擔(dān)賠償責(zé)任呢?根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自行承擔(dān)。

(二)租賃在前，抵押于后(抵押不破租賃)根據(jù)擔(dān)保法和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)租賃權(quán)產(chǎn)生于前，抵押權(quán)設(shè)定在后時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃權(quán)沒(méi)有影響。換言之，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。需要注意的是：實(shí)踐中有的借款人為了避免因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致自己無(wú)法使用抵押物，而在貸款之前故意先將抵押物出租給自己的親戚朋友或者自己可以控制的其他人(有時(shí)可能倒簽一份虛假的租賃合同)，而且簽了一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)間的租賃合同。這樣一來(lái)，抵押人即便在銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，仍然可以繼續(xù)控制和使用該抵押物。由于抵押物上附帶有租賃權(quán)，將使抵押物難以變價(jià)或在變現(xiàn)時(shí)難以獲得理想的價(jià)格，這對(duì)貸款人(抵押權(quán)人)的利益十分不利。依誠(chéng)實(shí)信用原則，以出租物抵押的，抵押人有義務(wù)將抵押物上附帶有租賃權(quán)的事實(shí)告知債權(quán)人，以便其作出是否接受抵押的選擇。否則，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給抵押權(quán)人造成的損失。為了進(jìn)一步明確抵押人違反告知義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，建議貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時(shí)，由抵押人在合同中作出抵押物無(wú)權(quán)利瑕疵或租賃權(quán)附帶的承諾，同時(shí)約定抵押人違反承諾時(shí)的違約及損害賠償責(zé)任。