優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限在性質(zhì)上應(yīng)為除斥期間,超過(guò)該期間,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)消滅,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得再以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由來(lái)否定出賣(mài)人和第三人之間已經(jīng)成立的買(mǎi)賣(mài)合同。但在該期間內(nèi),出賣(mài)人負(fù)有止賣(mài)義務(wù)。如果第三人在侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有權(quán)主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。同時(shí),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴,在法律沒(méi)有作出規(guī)定前,其應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
[案情]
2001年6月]2日,原告張xx與被告山東省泰-安xx貿(mào)易公司簽訂房屋租賃合同,約定:被告將座落于泰安市奈河西路的**園酒店租賃給原告經(jīng)營(yíng)管理。租賃期間內(nèi)被告于2004年8月12日通知原告要求其立即交清所欠租金35000元,否則,將依法終止租賃合同,收回房產(chǎn)。2004年10月28日又通知原告稱:因資產(chǎn)調(diào)整,原告所租酒店房屋產(chǎn)權(quán)變更為被告**魯潤(rùn)股份有限公司,雙方租賃關(guān)系按合同規(guī)定終止。2004年12月1日,二被告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同,約定:被告泰安xx貿(mào)易公司將該酒店房產(chǎn)以1860800元的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給被告**魯潤(rùn)股份有限公司。合同簽訂后,被告**魯潤(rùn)股份有限公司支付了全部購(gòu)房款,并于2004年12月24日辦理了房屋所有權(quán)證。隨后被告**魯潤(rùn)股份有限公司將該轉(zhuǎn)讓情況通知了原告。另外,被告泰安xx貿(mào)易公司系被告**魯潤(rùn)股份有限公司的股東。
原告張xx于2006年3月訴至法院,請(qǐng)求法院確認(rèn)兩被告買(mǎi)賣(mài)房屋的行為無(wú)效,并準(zhǔn)許原告按兩被告所確立的房屋買(mǎi)賣(mài)條件行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
被告則辯稱,兩被告之間系內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整而不是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,原告無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);即使原告有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),因已將該情況書(shū)面通知了原告,其長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),應(yīng)視為放棄權(quán)利。
[審判]
山東省泰-安市泰山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,原、被告之間系房屋租賃合同關(guān)系,原告作為承租人享有對(duì)所承租房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。被告在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)前雖通知了原告,但在法定期間內(nèi)未履行止賣(mài)義務(wù),其買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效行為。依照合同法第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條的規(guī)定,判決如下:一、被告泰安xx貿(mào)易公司與被告**魯潤(rùn)股份有限公司之間關(guān)于位于泰安市奈河路119號(hào)房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后,雙方均未上訴,一審判決已發(fā)生效力。
[評(píng)析]
所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),又稱先買(mǎi)權(quán),是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。即先買(mǎi)權(quán)人在訂立買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)有優(yōu)先買(mǎi)受的權(quán)利,但并非對(duì)已成立的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。這種先買(mǎi)權(quán)作為期待權(quán),只有在該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)出售時(shí),權(quán)利人才可享受其權(quán)益。先買(mǎi)權(quán)人在標(biāo)的物出賣(mài)時(shí),一定期限內(nèi)不行使的視為放棄。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”合同法第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”這就確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的,具有一定的專屬性。該期限是法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)從知悉出賣(mài)人和第三人締約之日起計(jì)算,這就要求出賣(mài)人負(fù)有通知的義務(wù),通知的到達(dá)是權(quán)利人期限計(jì)算的起點(diǎn),是先買(mǎi)權(quán)人知悉交易條件、行使先買(mǎi)權(quán)的前提。從本案來(lái)看,被告泰安xx貿(mào)易公司于2004年10月28日向原告送達(dá)了出賣(mài)房屋的通知,即使當(dāng)日收到通知,作為享有先買(mǎi)權(quán)的原告,其法定期限的計(jì)算至少應(yīng)從2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3個(gè)月內(nèi)被告泰安xx貿(mào)易公司負(fù)有不得將房屋賣(mài)給他人的止賣(mài)義務(wù)。但二被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為恰恰發(fā)生在2004年12月1日,即這3個(gè)月內(nèi)。由此可見(jiàn)被告泰安xx貿(mào)易公司轉(zhuǎn)讓房屋的行為違反了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條的規(guī)定,其行為侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。據(jù)此,法院對(duì)原告要求確認(rèn)二被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的請(qǐng)求予以支持。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使前提是承租人與其他買(mǎi)受人處于同等條件下。同等條件是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使先買(mǎi)權(quán)的限制,主要指價(jià)格條件。在確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以后也并沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì),因?yàn)槠渌I(mǎi)受人仍然可以參與購(gòu)買(mǎi)。如果先買(mǎi)權(quán)人不能提供同等條件,則以出價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定物的歸屬。本案中,由于被告泰安xx貿(mào)易公司是被告**魯潤(rùn)股份有限公司的股東,二被告之間發(fā)生買(mǎi)賣(mài)行為時(shí)確立的價(jià)格是考慮到多重因素的,有些因素是原告所不能具備的,加之由于被告泰安xx貿(mào)易公司在3個(gè)月內(nèi)未盡到止賣(mài)義務(wù),致使原告無(wú)法參與競(jìng)買(mǎi)。基于公平原則,原告不能按二被告之間確定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi),可以按照房屋的市價(jià)行使先買(mǎi)權(quán),為此法院對(duì)原告要求按照兩被告所確立的房屋價(jià)格行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的請(qǐng)求,不予支持。
被告泰安xx貿(mào)易公司于2004年8月12日發(fā)出的通知系向原告催要租金及要求其承擔(dān)違約責(zé)任的通知,不屬于解除合同的通知。鑒于二被告均系獨(dú)立法人單位,二被告之間進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)行為不屬于內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整。因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴,在法律沒(méi)有作出規(guī)定前,應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。綜上所述,法院對(duì)被告的辯稱理由不予采信
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
掃碼APP下載
掃碼關(guān)注微信公眾號(hào)
催繳房租不交怎么辦
2020-12-06刑事律師函怎么寫(xiě)
2021-01-13驗(yàn)資費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)
2020-12-18私了還需要交通責(zé)任認(rèn)定書(shū)嗎
2020-11-15倒車(chē)與直行相撞誰(shuí)全責(zé)
2020-11-16普通合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
2021-03-22哪些情形下用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系不用賠償
2021-02-27老人去世房產(chǎn)過(guò)戶有期限嗎
2020-11-25房屋抵押利息可以申請(qǐng)延期嗎
2020-11-19國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行監(jiān)事會(huì)對(duì)什么事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督
2021-01-19購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)需要注意哪些問(wèn)題
2020-12-28什么是承包關(guān)系
2021-02-10與單位形成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系,勞動(dòng)者是否可以隨時(shí)提出解除勞動(dòng)關(guān)系?
2021-01-24涉外勞動(dòng)爭(zhēng)議管轄權(quán)歸屬問(wèn)題解答
2021-01-23公司解散孕婦如何申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁
2021-01-06保險(xiǎn)代理合同保存期限是多久
2021-02-16費(fèi)差益
2020-11-29集體土地承包轉(zhuǎn)讓年限最長(zhǎng)是多久
2021-03-17農(nóng)村機(jī)動(dòng)地管理辦法
2021-02-16個(gè)人的出讓土地住房能分割嗎
2020-12-22