優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限在性質(zhì)上應(yīng)為除斥期間，超過(guò)該期間，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)消滅，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得再以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由來(lái)否定出賣(mài)人和第三人之間已經(jīng)成立的買(mǎi)賣(mài)合同。但在該期間內(nèi)，出賣(mài)人負(fù)有止賣(mài)義務(wù)。如果第三人在侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有權(quán)主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，在法律沒(méi)有作出規(guī)定前，其應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

[案情]

2001年6月]2日，原告張xx與被告山東省泰-安xx貿(mào)易公司簽訂房屋租賃合同，約定：被告將座落于泰安市奈河西路的**園酒店租賃給原告經(jīng)營(yíng)管理。租賃期間內(nèi)被告于2004年8月12日通知原告要求其立即交清所欠租金35000元，否則，將依法終止租賃合同，收回房產(chǎn)。2004年10月28日又通知原告稱：因資產(chǎn)調(diào)整，原告所租酒店房屋產(chǎn)權(quán)變更為被告**魯潤(rùn)股份有限公司，雙方租賃關(guān)系按合同規(guī)定終止。2004年12月1日，二被告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定：被告泰安xx貿(mào)易公司將該酒店房產(chǎn)以1860800元的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給被告**魯潤(rùn)股份有限公司。合同簽訂后，被告**魯潤(rùn)股份有限公司支付了全部購(gòu)房款，并于2004年12月24日辦理了房屋所有權(quán)證。隨后被告**魯潤(rùn)股份有限公司將該轉(zhuǎn)讓情況通知了原告。另外，被告泰安xx貿(mào)易公司系被告**魯潤(rùn)股份有限公司的股東。

原告張xx于2006年3月訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)兩被告買(mǎi)賣(mài)房屋的行為無(wú)效，并準(zhǔn)許原告按兩被告所確立的房屋買(mǎi)賣(mài)條件行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

被告則辯稱，兩被告之間系內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整而不是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，原告無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);即使原告有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因已將該情況書(shū)面通知了原告，其長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)視為放棄權(quán)利。

[審判]

山東省泰-安市泰山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間系房屋租賃合同關(guān)系，原告作為承租人享有對(duì)所承租房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。被告在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)前雖通知了原告，但在法定期間內(nèi)未履行止賣(mài)義務(wù)，其買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效行為。依照合同法第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條的規(guī)定，判決如下：一、被告泰安xx貿(mào)易公司與被告**魯潤(rùn)股份有限公司之間關(guān)于位于泰安市奈河路119號(hào)房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，雙方均未上訴，一審判決已發(fā)生效力。

[評(píng)析]

所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱先買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。即先買(mǎi)權(quán)人在訂立買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)有優(yōu)先買(mǎi)受的權(quán)利，但并非對(duì)已成立的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。這種先買(mǎi)權(quán)作為期待權(quán)，只有在該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)出售時(shí)，權(quán)利人才可享受其權(quán)益。先買(mǎi)權(quán)人在標(biāo)的物出賣(mài)時(shí)，一定期限內(nèi)不行使的視為放棄。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”這就確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，具有一定的專屬性。該期限是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)從知悉出賣(mài)人和第三人締約之日起計(jì)算，這就要求出賣(mài)人負(fù)有通知的義務(wù)，通知的到達(dá)是權(quán)利人期限計(jì)算的起點(diǎn)，是先買(mǎi)權(quán)人知悉交易條件、行使先買(mǎi)權(quán)的前提。從本案來(lái)看，被告泰安xx貿(mào)易公司于2004年10月28日向原告送達(dá)了出賣(mài)房屋的通知，即使當(dāng)日收到通知，作為享有先買(mǎi)權(quán)的原告，其法定期限的計(jì)算至少應(yīng)從2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3個(gè)月內(nèi)被告泰安xx貿(mào)易公司負(fù)有不得將房屋賣(mài)給他人的止賣(mài)義務(wù)。但二被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為恰恰發(fā)生在2004年12月1日，即這3個(gè)月內(nèi)。由此可見(jiàn)被告泰安xx貿(mào)易公司轉(zhuǎn)讓房屋的行為違反了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條的規(guī)定，其行為侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。據(jù)此，法院對(duì)原告要求確認(rèn)二被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的請(qǐng)求予以支持。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使前提是承租人與其他買(mǎi)受人處于同等條件下。同等條件是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使先買(mǎi)權(quán)的限制，主要指價(jià)格條件。在確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以后也并沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，因?yàn)槠渌I(mǎi)受人仍然可以參與購(gòu)買(mǎi)。如果先買(mǎi)權(quán)人不能提供同等條件，則以出價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定物的歸屬。本案中，由于被告泰安xx貿(mào)易公司是被告**魯潤(rùn)股份有限公司的股東，二被告之間發(fā)生買(mǎi)賣(mài)行為時(shí)確立的價(jià)格是考慮到多重因素的，有些因素是原告所不能具備的，加之由于被告泰安xx貿(mào)易公司在3個(gè)月內(nèi)未盡到止賣(mài)義務(wù)，致使原告無(wú)法參與競(jìng)買(mǎi)。基于公平原則，原告不能按二被告之間確定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，可以按照房屋的市價(jià)行使先買(mǎi)權(quán)，為此法院對(duì)原告要求按照兩被告所確立的房屋價(jià)格行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的請(qǐng)求，不予支持。

被告泰安xx貿(mào)易公司于2004年8月12日發(fā)出的通知系向原告催要租金及要求其承擔(dān)違約責(zé)任的通知，不屬于解除合同的通知。鑒于二被告均系獨(dú)立法人單位，二被告之間進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)行為不屬于內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整。因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，在法律沒(méi)有作出規(guī)定前，應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。綜上所述，法院對(duì)被告的辯稱理由不予采信