擅自轉租店屋的合同效力如何認定

案情：

2010年3月15日，黃某將自己的一間店面房租給了徐某開早餐店，雙方約定租期為3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5萬元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景氣，20011年3月16日，在黃某不知情的情況下，徐某與余某簽訂了一份房屋租賃合同，徐某將承租的店面轉租給了余某經營茶葉生意，雙方約定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9萬元，租金訂立協議時一次性付清，租期結束店面自然收回，并約定未經徐某同意余某不能轉租。雙方未到房產管理部門辦理登記備案。2011年12月，余某的茶葉生意門庭冷落，便找到徐某協商解除租賃合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某無奈，遂以徐某轉租店面未經房主黃某同意，徐某無權出租房屋，且房屋租賃合同未到房產管理部門辦理登記備案，其與徐某簽訂的合同無效為由，向法院提起訴訟，請求法院確認其與徐某房屋租賃合同無效，并要求徐某退還已支付租金9萬元。

意見分歧：

本案在審理過程中，對店面轉租合同是否有效存在兩種不同意見：

第一種意見認為，本案中的徐某與余某訂立的店面轉租合同無效。根據我國《合同法》第二百二十四條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”;“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。未經原出租人同意轉租合同無效，乘租人擅自轉租系無權處分行為。同時我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也對此作出規定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。故徐某私自轉租房屋的行為應屬無效行為。

第二種意見認為，本案中的徐某與余某訂立的店面房轉租合同有效，應依法予以保護。

評析：

筆者同意第二種意見。

本案的關鍵問題是對于租賃合同，在未經原所有權人的同意的前提下，承租人是否有權轉租?承租人擅自轉租是否導致轉租合同必然無效?

我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規定：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。而本案中轉租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，明顯不具有我國《合同法》第五十二條中第(一)至(四)的規定。

那么是否違反法律、行政法規的強制性規定呢?

我國《合同法》第二百二十四條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該條是否說明承租人就無權轉租呢?法律如此規定其本意是為了保護出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權。為了防止承租人在未經出租人同意的情況下，利用租賃物轉租漁利，攪亂市場價格;也為了防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同轉移的是租賃物的占有、使用和收益權，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內應有的權利，不應該加以否定。也許有人會認為:如果第三人對租賃物造成了損害，則不利于對出租人的利益保護。這種擔心完全沒有必要，因為在出租人與承租人之間，承租人和第三人之間分別有合同關系，根據合同相對性原則，當第三人對標的物造成損害時，由第三人向承租人承擔損害賠償責任，再由承租人向出租人承擔賠償責任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損從而向出租人承擔責任的情形并無實質性的區別。況且，承租人對租賃物進行轉租，只是占有、使用權發生了轉移，對出租人的所有權并不產生任何影響。而由于轉租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發揮租賃物的價值。既然轉租在法理上可行，于實踐上有利，我們還有何理由否定他呢?所以應當認為出租人與承租人在未對租賃物是否可經轉租時，承租人未經出租人同意對租賃物進行轉租，并不屬于無權處分，而是正當行使收益權，轉租合同應為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權利。只有出租人與承租人已經明確約定承租期內承租人不能轉租時，承租人對租賃物進行轉租，違反了誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，才屬于無權處分行為，出租人不予追認，轉租合同才為無效合同。

對于我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效。我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。同時我國最高人民法院關于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。因建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院部門規章，其性質是行政管理行為，而不是司法行為。所以未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為并不必然無效。

綜上所述，徐某與余某訂立的店面轉租合同，沒有違反我國法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同，依法應予保護。

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