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寧波
非法轉租的效力
非法轉租的效力
在未征得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點：
一、無效。我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。
二、效力待定。合同法51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。無權處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將占有、使用權轉讓他人，實際是非法處分他人財產所有權權能的行為亦屬無權處分，是效力待定行為。關于無權處分的處理，如果出租人事后追認，則轉租合同有效，如果出租人不追認，則轉租合同應當解除。
三、有效。租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關系，基于合同相對性原理，出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。我國《合同法》第224條的規定，并未規定未經出租人同意轉租無效，該條款僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權。
如原租賃合同對轉租問題未明確約定情況下，承租人擅自轉租，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導致轉租合同終止。由于次承租人與出租人無直接的合同關系，次承租人無權要求出租人承擔違約責任，其應該向承租人提出違約請求。但是，如果次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租，應無權要求承租人承擔違約責任。
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