一、怎么來確定商品房合同效力是無效的?

1、房地產分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效

房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效

4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產

①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的

;②依法收回土地使用權的;

③權屬有爭議的;

④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二、購房人可以退房的幾種典型情況

1、開發商開發手續不全導致合同無效

開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。開發商未取得商品房預售許可證明，與購房人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、延期交房

到開發商與購房人在合同中約定的交房日后，開發商仍未通知入住的，根據《司法解釋》規定，開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息(但當事人另有約定的除外)。此外，還要注意房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

3、遲延辦理房屋所有權登記

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權登記，購房人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

4、開發商未經購房人同意擅自變更設計

開發商應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，開發商不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房人。

購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。開發商未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房;購房人退房的，由開發商承擔違約責任。

5、房屋面積誤差超過法定或約定的誤差比

開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，購房人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

6、房屋質量不合格導致嚴重影響使用

根據《司法解釋》規定，有兩種情形的房屋質量問題，購房人請求解除合同和賠償損失，一種是因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;一種是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。

7、房屋產權存在瑕疵，開發商有惡意違約和欺詐行為

開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可;該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。這里一般會涉及到開發商的惡意違約和欺詐行為，對此，《司法解釋》規定了相應的懲罰性賠償措施。

8、按揭合同辦理不下來

商品房買賣合同約定，購房人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。

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