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寧波
房地產買賣糾紛一審代理詞和二審答辯狀
案情簡介：
深圳市某實業公司委托某置業公司進行房屋買賣，委托權限為：開拓客戶，協助簽約。但具體簽約、收款仍由實業公司負責。置業公司接受委托后，濫用代理權，擅自與幾百名購房人簽訂認購書并接受首付款，實業公司得知后拒絕與購房人簽訂房地產買賣合同，導致眾多購房人將實業公司和置業公司作為共同被告起訴。
本人全程接受實業公司的委托全程代理了該案的一二審，法院判定由置業公司承擔全部責任，購房人承擔部分責任，現將一二審代理詞和答辯狀與大家共享。
代理意見(一審)
尊敬的審判長、審判員：
除我司向法院遞交的《答辯意見》及《補充答辯意見》外，結合本案具體庭審情況及原告方主要辯論觀點，我司補充如下代理意見：
一、我司沒有賦予深圳市**業顧問有限公司(以下簡稱“B”)
“特別代理權”，B無權代理我司簽訂房地產認購書，故房地產認購書屬于尚未成立的合同。
根據我司與B簽訂的《“某物業”銷售代理合同》第六之規定“甲
方負責審核、簽訂認購書、補充協議、房地產買賣合同、收訂金呵樓款，開具收款收據和發票、辦理銀行按揭和房產證工作，乙方需配合甲方上述工作”，可知我司并沒有就影響我司重大實體權利的事項賦予其特別代理權，依據《“某物業”銷售代理合同》的內容可以看出，我司賦予B的代理權限是銷售策劃、宣傳及一些協助性工作的一般代理權限。
原告認為我司與B構成隱名代理關系(當然我司并不承認原告之觀點，參
見“《補充答辯意見》一”)，就認為B與原告簽訂的認購書的效力應由我司承擔，正是混淆了“代理商”與“代理權限”的概念。所以B在沒有締約、收款權限的情況下跟原告簽訂的認購書自然無效。
從合同本身的角度看：(1)合同的訂立必須是當事人就合同的內容進行協商、達成一致意見的過程。本案中我司并未與原告有任何協商;(2)《認購書》沒有我司簽字蓋章;(3)《認購書》第六條規定：“本認購書自買賣雙方簽訂時生效，本認購書一式肆份，買方執一份，賣方執一份，代理機構執壹份。”從規定可以看出：認購書需要買賣雙方簽訂時才能生效，并且賣方應執貳份，可從本案的實際情況來看：該認購書純屬原告和B私下簽訂，賣方既沒有蓋章，事后原告和B也沒有向賣方交付兩份合同，顯然屬惡意行為，故認購書應為無效。
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